나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53064 [1] 경기도 광주시 태전동 222 2단지성원아파트 202동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 '태전고등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철골트러스구조지붕 20층 건 내 8층 804호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임(별첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로가 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-07-14) (특수도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-03-29) (학교환경위생정화구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도 확인요[태전고])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도확인요 (태전초교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역(시도39호선)<도로법>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역 <환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

- 사건번호: 성남지원 2025타경53064 (1)

- 경매 구분: 부동산강제경매

- 채권자: 현대토픽스관리단 (현OOOOOOO)

1.2. 물건현황

- 소재지: 경기도 광주시 태전동 222 2단지성원아파트 202동 8층804호

- 용도: 아파트

- 건물정보: 2000년 12월 28일 사용승인된 20층 건물 중 8층 804호 (202동)

- 면적:

- 토지: 47.16㎡ (약 14.27평)

- 건물: 101.88㎡ (약 30.81평) - 분양면적 추정

- 전용면적: 84.99㎡ (약 25.71평) - 최근 매매/임대 정보 기준

- 감정가: 425,000,000원

- 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변환경

- 본건은 경기도 광주시 태전동 소재 '태전고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

- 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통및접근성

- 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

- 제3종일반주거지역에 해당합니다.

- 도로 관련: 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로) 등에 접해 있습니다.

- 각종 제한 사항:

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (태전고등학교, 태전초등학교)

* 도로구역 (시도39호선)

* 배출시설설치제한지역

* 자연보전권역

* 공장설립승인지역

* 특별대책지역

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

- 최초 소유권 이전: 2001년 3월 16일 김용선

- 근저당 (을3, 을6): 흥국생명보험주식회사, 합계 305,500,000원 (모두 말소 예정)

- 가압류 (갑4, 갑9): 임석란 (10,000,000원), 현대토픽스 (200,000,000원) (모두 말소 예정)

- 압류 (갑11): 광주시 (말소 예정)

- 강제경매 개시결정 (갑10): 현대토픽스관리단 (527,125,165원) - 본건 경매의 근거

- 등기부채권 총액: 515,500,000원

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (※ 해당 권리의 인수 여부 및 내용에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.)

3.2. 임차인현황

- 임대차 관계: 미상입니다.

- 인수 보증금 합계: 0원

- 현재 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 임대차 관계가 미상인 점은 명도 진행 시 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트단지정보

- 단지명: 태전성원2차

- 총 세대수: 435세대

- 건설 연도: 2000년 12월

- 주차 대수: 총 200대 (세대당 약 0.46대). 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

4.2. 주변상업시설

- 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

- 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소가 있습니다.

5.2. 교육시설

- 단지 북서측 인근에 태전고등학교가 있으며, 태전초등학교 또한 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리상리스크

- 등기부등본 상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰 후에도 해당 권리가 존속될 수 있으므로, 권리 관계를 면밀히 확인하고 인수 여부를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

6.2. 기타리스크

- 임대차 관계가 파악되지 않아 명도 시 임차인과의 관계에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

- 토지이용계획 상 '자연보전권역', '공장설립승인지역', '특별대책지역', '토지거래계약에관한허가구역' 등 여러 규제가 존재하여 향후 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

- 최근 매매/임대 정보에서 확인된 전용면적(84.99㎡)과 건물면적(101.88㎡) 사이에 차이가 있어, 실제 면적 및 구조에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 아파트로, 기본적인 주거 환경은 양호하나 일부 권리 관계 및 토지이용계획 상의 제한 사항에 대한 면밀한 검토가 필요한 물건입니다. 감정가는 4억 2,500만원으로 책정되었으며, 최근 실거래가와 비교 시 적정성을 판단해야 합니다. 단지 내 주차 공간이 다소 부족한 점은 고려할 필요가 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자포인트

- 태전동 지역 내 아파트로, 주변 개발과 함께 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

- 최근 실거래가를 볼 때, 3억 6천만원 ~ 3억 7천만원 수준에서 거래가 이루어지고 있습니다.

- 2000년에 준공된 아파트로 신축은 아니지만, 꾸준한 관리를 통해 주거 가치를 유지하고 있습니다.

- 아파트의 경우, 비교적 안정적인 투자처로 고려될 수 있습니다.

9. 예상입찰가

최근 매매 실거래가 분석 결과, 해당 물건의 전용면적(84.99㎡) 기준 시세는 3억 6천만원 ~ 3억 7천만원 수준으로 파악됩니다.

감정가는 4억 2,500만원이나, 최근 거래 가격 및 권리 분석 시 잠재적 리스크(소멸되지 않는 지상권 등)를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

현재 시점에서의 예상 입찰가는 보수적으로 3억 5천만원 ~ 3억 7천만원 사이로 제안합니다.

이는 최근 실거래가 상단 및 소폭의 감정가 대비 할인율을 적용한 가격입니다.

단, 소멸되지 않는 권리(지상권)의 인수 여부 및 명도 용이성에 따라 입찰가는 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.