나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1801 [1] 경기도 수원시 장안구 송죽동 459-21 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산들감정 · 평가일 2025.11.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 수원시 장안구 송죽동 '송죽초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택, 주상복합건물 등이 혼재하는 짇

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 및 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

라멘조 슬라브지붕 4층 중 1층 101호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 난방 및 급탕설비, 위생 및 급배수설비 등 부대설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송죽초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서 및 집합건축물대장에 부등재된 제시외건물(지하층 약 59.45㎡, 주택)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 1층 101호의 내부계단을 이용하여 출입하는 복층형 구조의 제시외건물(지하층 약 59.45㎡, 주택)이 소재하여 이를 포함평가 하였음. -임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 건물 외벽은 동일빌라 C동으로 표기됨 2. 제시외 건물(지하층 소재 주택 약 59.45㎡)는 감정평가 및 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1801 (1)

감정가: 250,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 수원시 장안구 송죽동 459-21 1층101호 (신주소: 경기도 수원시 장안구 만석로210번길 78)

용도: 다세대주택

건축물 정보:

- 준공연도: 1995년 (건축물대장 기준)

- 건물구조: 라멘조 슬라브지붕 4층 중 1층 101호

- 건물외벽: 드라이비트 마감

- 창호: 샷시 이중창

1.3. 면적 정보

토지면적: 44.57㎡ (약 13.48평)

건물면적 (전유부분): 59.45㎡ (약 17.99평)

건물면적 (제시외, 지하층): 59.45㎡ (약 17.99평) - 감정평가 및 매각 포함

총 이용 가능 면적: 약 118.9㎡ (약 35.97평)

1.4. 특이사항

- 건물 외벽은 동일빌라 C동으로 표기될 수 있습니다.

- 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장에 부기재된 지하층 소재 주택(약 59.45㎡)이 감정평가 및 매각에 포함되었습니다.

- 1층 101호 내부 계단을 이용하여 출입하는 복층형 구조의 지하층 제시외 건물(약 59.45㎡)을 포함하여 평가되었습니다.

- 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 수원시 장안구 송죽동 '송죽초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 주상복합건물 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 인근에 다양한 시내 및 직행좌석 버스 노선이 운행 중입니다.

2.3. 도로상태

북동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

- 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

- 기타 제한사항: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(송죽초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (구체적인 허가 대상 및 기간은 별도 확인 필요).

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

- 말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2017-06-15, 채권최고액: 115,200,000원)

- 기타 권리: 하나은행 근저당, 인천신용보증재단 가압류, 신용보증기금 가압류, 인천세무서장 압류, 주식회사케이비국민카드 가압류, 인천지방법원 가압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 처리되어 본 경매 절차로 인해 소멸될 예정입니다.

- 채권 총액: 310,220,105원 (등기부상 모든 채권 합계)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박노영

- 보증금: 9,500,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2017-06-15

- 확정일자: 2017-07-10

- 배당신고일자: 2025-11-04

- 대항력: 없음

- 비고: 주택임차권 등기(2025-12-30)되었으나 말소 처리됨.

* 임차인: 이선용

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2017-06-15

- 확정일자: (정보 없음)

- 배당신고일자: (정보 없음)

- 대항력: 없음

- 비고:

3.3. 인수되는 권리

- 인수 보증금 합계: 0원.

- 대항력 있는 임차인이 없으며, 모든 등기된 권리는 말소 기준 권리보다 후순위이거나 말소 처리되어 경매로 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근 송죽초등학교 주변으로 생활 편의를 위한 상업 시설이 분포하고 있습니다. 마트, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설 접근이 가능합니다.

4.2. 유사 건물 거래 동향

최근(2026년 6월) 인근 다세대주택 거래 사례를 보면,

- 2015년식, 32.83㎡(약 9.9평)이 130,000,000원에 거래됨 (평당 약 396만원).

- 1987년식, 40.23㎡(약 12.2평)이 118,000,000원에 거래됨 (평당 약 293만원).

- 1990년식, 36.1㎡(약 10.9평)이 46,000,000원에 거래됨 (평당 약 127만원). (해당 거래는 특수 상황이거나 다른 유형의 거래일 가능성이 있어 참고용으로만 고려합니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북서측 인근에 송죽초등학교가 있어 통학이 편리합니다. 또한 송정초등학교, 송원중학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

5.2. 공공 및 편의시설

- 만석공원이 인근에 있어 휴식 및 여가 활동에 용이합니다.

- 송죽동 행정복지센터, 버스공제회관 등 공공시설 이용이 가능합니다.

- 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

5.3. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 또는 송죽초등학교 인근에 직접적인 혐오시설(예: 산업폐기물 처리장, 대규모 공장 등)이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 무허가(미등기) 지하 공간

등기부등본 및 건축물대장에 누락된 지하층 약 59.45㎡ 주택이 포함되어 있어, 건축법상 위반건축물 해당 여부 및 향후 철거 또는 원상복구 의무 발생 가능성을 확인해야 합니다. 다만, 본건은 해당 면적을 포함하여 감정평가 및 매각에 포함되었으므로, 이에 대한 법적 리스크는 상대적으로 낮다고 볼 수 있습니다.

6.2. 기존 점유자와의 명도

점유자(임차인)들의 대항력이 없으나, 실제 거주 중인 인원에 대한 명도 과정에서 마찰이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

6.3. 건물 노후도

1995년에 준공된 건물로, 연식에 따른 건물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 송죽동에 위치한 다세대주택으로, 송죽초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하고 만석공원 등 생활 편의시설 접근성이 좋은 편입니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 안전한 물건입니다. 또한, 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

감정평가액 2억 5천만원에, 별도로 등기되지 않은 지하층 약 59.45㎡(약 18평)의 주택이 포함되어 있어 실질적인 면적 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 지하층의 건축법상 위반 여부 및 기존 점유자 명도에 대한 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 면적 대비 합리적인 감정가

등기된 전용면적 59.45㎡ 외에 약 59.45㎡의 추가 지하 주거 공간이 포함되어 총 약 118.9㎡ (약 36평)의 넓은 면적을 활용할 수 있음에도 불구하고, 감정가가 2억 5천만원으로 책정되어 있습니다. 이는 주변 신축 빌라 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

8.2. 권리관계의 안전성

말소기준권리 외 모든 등기된 권리가 소멸되며, 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 전혀 없습니다.

8.3. 우수한 생활 환경

송죽초등학교와 인접한 교육 환경, 만석공원이라는 대규모 녹지 공간, 그리고 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 250,000,000원이며, 총 면적(약 118.9㎡) 대비 평당 약 210만원 수준으로, 최근 거래된 유사 연식 및 면적의 빌라 시세(평당 약 293만원)를 고려할 때, 감정가가 시장 가격보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

특히, 2015년식 신축 빌라의 경우 평당 약 396만원의 높은 시세가 형성되어 있으나, 본건은 1995년식으로 연식이 있으므로 시세 적용 시 할인율을 적용해야 합니다.

권리 관계가 안전하고 인수되는 보증금이 없는 점, 그리고 넓은 실사용 면적을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있습니다.

잠재적 리스크(명도, 지하층 관련)를 감안하여, 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본건의 현장 조사, 명도 가능성, 임차인 현황 등 추가적인 현장 확인과 최근 시장 동향을 면밀히 분석하여 결정하시길 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.