나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58237 [1] 경기도 화성시 반월동 882 반달마을두산위브 상가1동 2층207-1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반월동 소재 '율목초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위일대는 아파트, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 남서측 인근으로 '영통로', 동측 인근으로 '서천서로'가 통과하고, 인근에 버스정류 장이 위치하고 있어 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2007. 07. 26. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건내 2층 207-1호, 207호, 204호 및 203-1호로서, 외벽 : 범랑판넬 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 유리창호임.

이용상태

기호1~4 : 공부상 용도 제1종근린생활시설로서 인접 구분건물과 일체로 산후조리원 (상호 : 마벨르산후조리원)으로 이용중임.

설비내역

공동의 급, 배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기 설비, 지상 및 지하주차장 시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 평지의 상업용 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 4차선 포장도로 (영통로50번길)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(반월취락지구), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2018-09-05)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가 대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 인접 구분건물과 일체로 산후조리원으로 이용중.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2025타경58237 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 화성시 반월동 882 반달마을두산위브 상가1동 2층207-1호이며, 용도는 근린상가입니다.

감정가는 636,000,000원입니다.

토지 면적은 232.75㎡ (약 70.41평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 274.78㎡ (약 83.12평)이며, 건물 제시외 면적은 없습니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각 대상으로 합니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 광OOO입니다.

건축물 사용승인일은 2007년 7월 26일이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물 내 2층 207-1호, 207호, 204호 및 203-1호에 해당합니다.

건물의 외벽은 범랑판넬 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 인테리어 마감 등, 창호는 샷시 유리창호로 되어 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 반월동에 위치하며, '율목초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 본건 남서측 인근에 '영통로'가, 동측 인근에는 '서천서로'가 통과하고 있으며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남서측으로는 4차선 포장도로인 영통로50번길에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(반월취락지구), 중로1류, 중로2류에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 4월 27일 접수된 광주은행의 근저당권(을6)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사마벨르헬스케어(유 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-26

* 대항력: 없음

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

권리 분석 결과, 등기부상 모든 권리 사항은 말소기준권리보다 후순위로 발생하였거나, 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다. 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 근린상가 용도로, 공부상 용도는 제1종근린생활시설입니다.

현재는 인접 구분건물과 일체로 '마벨르산후조리원'으로 이용 중에 있습니다.

주변 환경은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 상권 형성이 되어 있습니다.

건물은 2007년 준공된 3층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

1.5. 생활정보

인근에 율목초등학교가 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 영통로와 서천서로 등 주요 도로 접근성이 양호합니다.

주변에 공원 등 휴식 공간도 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 현재 산후조리원으로 이용 중이나, 향후 업종 전환 시에는 인테리어 및 시설 변경에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

또한, 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 행위 제한을 검토해야 합니다.

건물 외벽 마감재(범랑판넬) 등에 대한 노후화 상태 점검이 필요할 수 있습니다.

물건명세서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현 점유자와의 관계 및 명도 협상 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

경기도 화성시 반월동 소재의 본 근린상가 물건은 율목초등학교 인근에 위치하여 입지적 이점을 가지고 있습니다.

교통망이 양호하고 주변에 아파트 단지가 많아 잠재적 수요층이 확보되어 있습니다.

현재 산후조리원으로 운영 중이며, 이는 해당 업종에 대한 수요가 있음을 방증합니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 말소될 예정이어서 깔끔한 편입니다.

비행안전구역 등의 규제 사항과 현재 이용 용도 외 다른 업종으로의 전환 가능성 및 그에 따른 리스크를 면밀히 분석해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

율목초등학교와 인접한 위치로 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

아파트 단지 중심 상권 내에 위치하여 꾸준한 임대 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

현재 운영 중인 산후조리원의 사업성을 분석하여, 해당 업종으로 계속 운영 시 유리한 포지션을 점할 수 있습니다.

권리상 문제가 없어 명도 진행 시 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 636,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원입니다.

최적의 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 상권, 경쟁 물건 등을 직접 확인해야 합니다.

통상적으로 감정가의 80% ~ 120% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 경우 현재 운영 중인 산후조리원의 영업 가치, 주변 시세, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적인 관점에서 감정가 대비 85% 수준인 약 540,000,000원 내외에서 검토를 시작할 수 있으며, 경쟁 상황 및 본인의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다. 이는 단순 참고용이며, 최종 입찰가는 면밀한 분석 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.