나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58196 [1] 경기도 수원시 권선구 곡반정동 654 수원하늘채더퍼스트2단지 204동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한경감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 수원시 권선구 곡반정동 소재 '곡반중학교' 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 아파트 및 소규모 공동주택, 근린시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 본건 인근지역의 도로정비상태 양호하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 15층 건물 중 1층 101호로서, 외벽 : 외장석재 붙임 및 페인팅 마감 창호 : 프라스틱 샷시 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임. (별지 '내부구조도' 참조)

설비내역

본건은 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등의 소방설비, 난방설비 등이 되어 있으며, 지하주차장 시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 주거용(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 외곽으로 포장도로 개설되어 있으며, 아파트단지 출입구는 남측 및 북측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(곡선지구), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경58196 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 권선구 곡반정동 654 수원하늘채더퍼스트2단지 204동 1층101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 660,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적

* 토지 면적: 57.84㎡ (약 17.5평)

* 건물 면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

* 전용 면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

* 공급 면적: 제공된 정보 없음

1.3. 건물 정보

* 건축년도: 2022년 06월 13일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 15층 건물 중 1층 (101호)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 본건은 수원시 권선구 곡반정동 소재 '곡반중학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주위는 아파트 및 소규모 공동주택, 근린시설 등이 형성된 주거지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 교통: 본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 본건 인근 지역의 도로 정비 상태가 양호하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 도로: 본건 아파트단지 외곽으로 포장도로가 개설되어 있으며, 아파트단지 출입구는 남측 및 북측에 소재합니다.

2.3. 토지 이용계획

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(곡선지구)에 해당합니다.

* 또한, 대로3류(폭 25m~30m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있으며, 비행안전제5구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 01월 07일 접수된 제이오대부주식회사 근저당권(채권최고액 650,000,000원, 을2)입니다.

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 전세권, 근질권, 임의경매, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* * 세울건대부주식회사: 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 물건명세서상 지상권 관련 내용이 비고로 되어 있어, 현재까지 파악된 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 상권의 이점을 가집니다.

* 주변에 아파트 단지 및 소규모 공동주택, 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주변 지역 검색 결과, 본 물건과 직접적인 악영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 수원곡반초등학교, 수원곡반중학교, 수원영덕고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 롯데마트 권선점, NC백화점 수원터미널점 등 대형 쇼핑 시설도 차량으로 접근 가능합니다.

* 교통: 인근 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장을 통해 수원 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 의료시설: 주변에 다양한 병원 및 의원이 있어 의료 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정평가 시점 이후 물건의 가치나 상태에 변동이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계가 명확히 파악되지 않는 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 본건은 대항력 없는 임차인이지만, '임대관계 미상'이므로 추가 확인이 필요합니다.

* 건축물대장 상의 정보와 실제 현황이 상이할 수 있으므로 현장 방문을 통한 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 '비행안전제5구역'에 포함되어 있어, 건물 높이 및 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에관한허가구역 지정은 매수인의 자격 및 목적에 따라 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (2025년 8월 26일 기준).

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구에 위치한 신축급 아파트로, 안정적인 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상이라는 점과 일부 지역적 규제(비행안전구역 등)는 유의해야 할 사항입니다.

* 전반적으로 실수요자 또는 안정적인 투자처를 찾는 분들에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건: 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 낙찰 후 권리상의 부담이 없습니다.

* 편리한 주거 환경: 주변에 학교, 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 신축급 아파트: 2022년 사용승인을 받은 비교적 신축인 아파트로, 하자 발생 가능성이 낮고 최신 주거 트렌드를 반영하고 있습니다.

* 미래 가치: 수원시 권선구는 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 감정가: 660,000,000원

* 최근 낙찰가율, 주변 시세, 물건의 상태 및 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 범위에서 입찰이 이루어지는 경향이 있습니다.

* 따라서, 본건의 경우 대략 528,000,000원 (감정가 80%) 에서 594,000,000원 (감정가 90%) 사이의 가격대를 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.