나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34655 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 1028 한라마을 103동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "중원초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선 '부천시청역')이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 건내 8층 805호로서 (사용승인일: 1995.9.25) 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, E/V 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 장방형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 주위 공도와 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,개발행위허가제한지역(개발행위허가제한지역),지구단위계획구역(중동 지구),대로3류(폭 25m~30m)(접합),소로1류(폭 10m~12m)(접합),중로1류(폭 20m~25m)(접합) ,가축사육제한구역(전부제한구역),상대보호구역(부흥초),상대보호구역(부광초),상대보호 구역(상대보호구역(부천중원초)(기타사항은부천교육지원청에문의)),상대보호구역(상대보 호구역(중동반석유)[기타사항은 부천교육지원청에 문의]),상대보호구역(중원고-부천교육 지원청문의),상대보호구역(중원중-부천교육지원청문의),절대보호구역(절대보호구역(부천 중원초(기타사항은부천교육지원청에문의)),절대보호구역(절대보호구역(중동반석유)[기타 사항은 부천교육지원청에 문의]),절대보호구역(중원중-부천교육지원청문의),과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34655 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 중동 1028 한라마을 103동 8층805호

용도: 아파트

감정가: 270,000,000원

토지면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

토지지분: 27㎡

건물면적: 41.85㎡ (약 12.66평)

건물지분: 41.85㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

건물사용승인일: 1995년 9월 25일

총 층수: 15층 (해당 층: 8층)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 입지

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동, 중원초등학교 남측 인근에 자리하고 있으며, 주변 지역은 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 분포하여 생활 편의성이 우수한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결되어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하며, 지하철 7호선 '부천시청역'이 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 경매 물건의 말소기준권리는 2014년 10월 16일 접수된 계양신용협동조합의 근저당권(을10)입니다. 등기부등본 상 확인되는 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로, 낙찰 시 인수할 권리는 없는 안전한 권리분석이 가능한 물건으로 판단됩니다.

3.2. 총 채무액

등기부 상 채권 총액은 234,500,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 되어 있어 실제 거주 임차인의 유무 및 대항력 유무를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

물건지 주변은 주거 지역과 상업, 업무 시설이 혼재되어 있어 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 아파트 단지 배후 수요와 함께 상업 시설 이용객들을 대상으로 한 업종이 발달할 수 있는 환경입니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 7호선 부천시청역을 중심으로 한 역세권 입지로서, 유동인구 확보 및 접근성 측면에서 매우 유리합니다. 다양한 버스 노선 또한 대중교통 이용 편의를 높여줍니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재 인근에 심각한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 도축장 등)이 직접적으로 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 부천시의 경우, 과거 소각장 부지가 복합문화예술공간(부천아트벙커 B39)으로 재탄생하는 등 혐오시설을 문화 공간으로 전환하려는 노력이 있었으나, 본 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본 물건 인근에 중원초등학교, 부흥초, 부광초, 중원중, 중원고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. (일부 학교는 교육청 문의가 필요한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

5.2. 주변 편의시설

쇼핑, 금융, 병원 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 단지 인근에 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 중복으로 진행되고 있어, 사건 진행 상황을 지속적으로 모니터링해야 합니다.

6.2. 개발행위허가제한지역

본 물건 소재지는 개발행위허가제한지역으로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 토지거래허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이 기간 내 해당 토지 거래 시에는 허가를 받아야 하며, 외국인 등도 포함될 수 있습니다.

6.4. 건물 노후도

1995년 9월 25일에 사용 승인된 건물로, 약 30년이 경과한 노후 건물입니다. 내부 및 외부 시설의 유지보수 또는 교체에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.5. 임대관계 미상

임차인 현황 상 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 되어 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있으므로, 사전에 철저한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 부천시청역 초역세권에 위치하여 교통과 생활 편의성이 매우 뛰어난 아파트입니다. 권리관계가 명확하여 인수할 권리가 없는 점은 큰 장점입니다. 그러나 개발행위허가제한지역 및 토지거래허가구역 지정, 약 30년의 건물 노후도, 그리고 임차인 관계 미상과 같은 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부천시청역(7호선)을 도보로 이용 가능한 우수한 대중교통 접근성.

* 생활 인프라: 주변 상업, 업무, 교육 시설이 풍부하여 높은 생활 편의성 제공.

* 안정적 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현 감정가 270,000,000원과 총 채무액 234,500,000원을 고려하여 산정해야 합니다. 주변 시세, 물건의 현 상태, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인(개발행위허가제한, 토지거래허가구역, 건물 노후도, 임차인 관계 미상 등)을 종합적으로 분석해야 합니다. 특히, 토지 이용 제한 및 건물 수리 비용 발생 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 상세한 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 권리 관계 확인 후 입찰가격을 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.