나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34708 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 113-19 그린베스트빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '부천시립 북부도서관' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있으며 제반 대중 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서, (사용승인 : 2012.04.13) 외벽 : 몰탈위 드라이빗트마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 항공표면<공항시설법>, 절대보호구역(행복한유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지 거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경34708 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 113-19 그린베스트빌 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 151,000,000원

토지면적: 25.90㎡ (약 7.83평)

건물면적: 40.18㎡ (약 12.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

사용승인일: 2012년 04월 13일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

3. 권리 분석

말소기준권리: 인천지방법원 부천지원 강제경매개시결정 (2025타경34708) 2025년 10월 17일

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위번호 5번 주택임차권등기 (단, 임차권자가 임대차보증금을 전액 배당받지 못하는 경우에 한함)

인수 보증금 합계: 0원 (물건명세서상)

* 임차인 현황

임차인: 박진숙

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 02월 13일

확정일자: 2020년 01월 13일

배당신고일자: 2025년 04월 24일

대항력: 있음

* 권리분석 요약

본 건의 채권자는 박OO이며, 경매를 신청한 채권자 또한 박진숙입니다. 박진숙 임차인은 대항력과 선순위 임차권을 가지고 있으며, 보증금은 125,000,000원입니다. 이는 총 채권액 125,000,000원과 일치하며, 박진숙 임차인이 경매 신청 채권자이므로 배당 과정에서 보증금을 전액 회수할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 해당 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 만약 배당이 부족할 경우 인수될 수 있으므로 이에 대한 최종 확인이 필요합니다. 현재로서는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 추가적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 입지 조건

위치: 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '부천시립 북부도서관' 북서측 인근

주변 환경: 동류형의 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 혼재. 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하여 대중교통 사정은 보통입니다.

도로 상태: 본건 북동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역

제한 사항: 가축사육제한구역, 항공표면, 절대보호구역(행복한유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.)

5. 주변 시세 및 상권 분석

본건은 2012년 건축된 다세대주택으로 전용면적 40.18㎡ (약 12.15평)입니다.

최근 인근 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 최근 매매 정보 분석:

- 2026년 7월 15일 거래: 34.74㎡, 250,000,000원 (약 7,196,315원/㎡)

- 2026년 7월 5일 거래: 47.86㎡, 144,000,000원 (약 3,008,775원/㎡)

- 2026년 7월 3일 거래: 52.15㎡, 238,000,000원 (약 4,563,758원/㎡)

* 시세 분석:

본건의 감정가는 151,000,000원이며, 이는 ㎡당 약 3,758,088원입니다.

비교적 신축인 '베스트빌4차' (2014년식, 52.15㎡, 238,000,000원)의 ㎡당 가격은 4,563,758원으로, 본건의 면적(40.18㎡)으로 환산 시 약 183,000,000원의 시세를 형성할 수 있습니다.

한편, 2010년식 '노블랜드' (47.86㎡, 144,000,000원)의 ㎡당 가격은 3,008,775원으로, 본건 면적으로 환산 시 약 121,000,000원의 시세를 나타냅니다.

본건은 2012년식 건물로, 비교 대상 물건들과 건축 연식이 유사합니다. 면적은 비교 대상보다 작으므로, '베스트빌4차'의 ㎡당 단가보다는 낮게, '노블랜드'의 ㎡당 단가보다는 높게 형성될 가능성이 있습니다. 또한 감정가가 151,000,000원임을 고려할 때, 현재 시세는 약 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 추정됩니다.

6. 생활 정보

본건 인근에는 '부천시립 북부도서관'이 위치하고 있습니다.

주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인: 임차인 박진숙은 대항력과 선순위 임차권을 보유하고 있으며, 보증금이 125,000,000원입니다. 이는 경매 신청 채권액과 동일하며, 박진숙이 채권자이므로 배당에서 전액 회수할 가능성이 높습니다. 하지만 만약 배당이 예상대로 이루어지지 않을 경우, 임차보증금 일부를 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있어 위험도는 낮으나, 면밀한 확인 필요)

* 토지거래계약 허가구역: 본건은 토지거래계약 허가구역에 해당하므로, 매수인 자격 및 허가 절차에 대한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물: 2012년식 건물로 연식이 오래되지 않아 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 입지 조건: 부천시 도당동 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 생활 편의성이 양호합니다.

* 시세 차익 가능성: 주변 실거래가 분석 시, 본건의 감정가 대비 잠재적인 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권이 존재하나, 채권자와 임차인이 동일인이고 경매 신청 금액과 임차보증금이 일치하여 배당을 통한 보증금 회수 가능성이 높아 낙찰자 인수 부담은 적을 것으로 판단됩니다. 건물 자체의 상태는 양호하며, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 투자가치가 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 임차권 인수 여부에 대한 최종적인 확인 절차는 필수입니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 151,000,000원

주변 유사 면적 및 연식의 실거래가: 약 121,000,000원 ~ 183,000,000원

보증금 인수 위험이 적다고 판단될 경우, 본건의 시세 범위를 고려하여 감정가 대비 약간 높은 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

현재 시세 및 감정가, 그리고 권리 분석 내용을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 165,000,000원 수준으로 제안합니다. 이 가격은 보수적인 분석이며, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 조정될 수 있습니다.

(참고: 주변 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다. 낙찰 전 반드시 직접 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.