나이스옥션 법원경매 부천 2025타경4218 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 475-85 오르지오아파트 1동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 "양곡초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 업무시설, 근린생활시설, 종교시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 8층 건물내 5층501호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창 호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2004.02.11)

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 12m 내외의 도로와 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2019-07-31)(김포 양곡마을 주거환경개선사업 정비구역)<도시 및 주거환경정비법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간: 25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

외벽에 '양곡로 522-3'으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 475-85번지에 소재하는 오르지오아파트 1동 5층 501호에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 475-85 오르지오아파트 1동 5층 501호

신 주소: 경기도 김포시 양곡로 522-3

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 8층 건물 내 5층 501호

사용승인일: 2004년 2월 11일

감정가: 171,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 외벽에 '양곡로 522-3'으로 표기되어 있음

1.2. 면적 정보

토지 면적: 24.23㎡ (약 7.33평)

토지 지분: 24.23㎡ (약 7.33평)

건물 면적 (전용면적): 84.90㎡ (약 25.68평)

건물 지분: 84.90㎡

참고: 본 아파트의 전용면적은 84.90㎡이며, '분양면적'에 대한 별도 자료는 제공되지 않았습니다. 본 건물이 속한 오르지오 아파트의 총 연면적은 3665.27㎡, 대지권 면적은 742.58㎡입니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 "양곡초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 업무시설, 근린생활시설, 종교시설 및 학교 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 지역입니다.

2.1. 교통 상황

차량으로 본건까지 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.2. 도로 상황

본건은 남측으로 노폭 12m 내외의 도로와 동측으로 노폭 4m 내외의 현황도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건 부동산 임의경매 사건(부천지원 2025타경4218)에 대한 권리 분석 결과는 다음과 같습니다.

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 을구 5번 근저당권(하나은행, 2015.07.31. 접수, 채권액 96,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

이 기준 권리보다 선순위로 등기된 권리는 없으며, 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 위 권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '해당사항 없음'으로 기재되어 있어, 낙찰 시 인수하는 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 미등기 전세권, 유치권 등은 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

'임차인 현황' 상 인수 보증금 합계는 0원이며, '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다.

이는 현재 등기부상 등록된 임차인이 없거나, 임차인이 존재하더라도 보증금 및 차임 등 세부 내용이 파악되지 않았음을 의미합니다.

이에 따라, 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 해당 임차인의 보증금 및 차임 등은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 상세 조사가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약 (주요 권리 기준)

* 2006.11.30. 소유권이전 (갑5)

* 2009.06.29. 지분 이전 (갑6)

* 2015.07.31. 소유권이전 (갑7, 매매 117,000,000원)

* 2015.07.31. 근저당 (을5, 하나은행, 96,000,000원) - 말소기준권리

* 2025.01.15. 가압류 (갑8, 삼성카드, 8,110,034원) - 말소

* 2025.01.31. 가압류 (갑9, 롯데카드, 12,000,993원) - 말소

* 2025.02.20. 가압류 (갑10, 서울신용보증재단, 37,896,000원) - 말소

* 2025.02.24. 가압류 (갑11, 현대카드, 8,032,577원) - 말소

* 2025.02.25. 가압류 (갑12, 주식회사우리카드, 23,039,576원) - 말소

* 2025.10.13. 가압류 (갑13, 신용보증기금, 8,719,631원) - 말소

* 2025.10.16. 임의경매개시결정 (갑14, 하나은행, 69,949,089원) - 말소 (본건 경매)

총 등기부채권액: 193,798,811원

4. 상권분석

본건은 김포시 양촌읍의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 다양한 상업 및 편의 시설이 발달해 있습니다.

"양곡초등학교"가 인접해 있어 학군으로서의 이점도 있습니다.

주변에 위치한 근린생활시설 등을 통해 일상생활에 필요한 편의를 쉽게 이용할 수 있습니다.

4.1. 주변 시설

* 교육 시설: 양곡초등학교 등

* 편의 시설: 다수의 근린생활시설 (마트, 식당, 병원 등)

* 기타: 업무시설, 종교시설 등

4.2. 혐오시설 여부

부동산 정보 및 관련 검색을 종합한 결과, 본건 인근에 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

오르지오 아파트는 2004년에 건축되어 비교적 안정된 주거 단지를 형성하고 있으며, 8층 건물 중 5층에 위치하여 고층의 단점(일조권, 바람 등)이 적고 저층의 단점(소음, 사생활 침해 등) 또한 완화될 수 있는 층수입니다.

5.2. 편의 및 부대 시설

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기설비, 기계식 주차장 설비 등이 완비되어 있습니다.

* 주변 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

'임대관계 미상'으로 인한 명도 리스크가 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

만일 대항력 있는 임차인이 보증금을 인수받지 못하는 조건으로 거주 중이라면, 낙찰자는 해당 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차를 진행해야 할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(양곡초등학교), 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* '김포 양곡마을 주거환경개선사업 정비구역'으로 지정되어 있어, 향후 도시 계획 변경이나 재개발/재건축 추진 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다.

* 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등 특정 대상자에 한정)

7. 종합 의견

본건 오르지오 아파트는 김포시 양촌읍의 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교 및 다양한 편의 시설과의 접근성이 우수합니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '임대관계 미상'으로 인한 임차인 관련 불확실성은 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

주거환경개선사업 정비구역 지정 등은 장기적인 도시 개발 및 가치 상승 가능성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 학교, 생활 편의시설 등 주거 인프라가 잘 갖춰진 지역입니다.

* 향후 개발 잠재력: 주거환경개선사업 구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 안정적인 아파트 수요: 기본적인 주거 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 171,000,000원입니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건의 실거래가, 과거 경매 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

다만, 본 물건의 입지 조건, 건물 상태, 권리 관계 등을 고려할 때 감정가를 기준으로 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

'인수 보증금'은 0원으로 산정되어, 별도의 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.