나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513093 [1] 인천광역시 남동구 만수동 858-14 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 "인천동부초등학교"남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트,주택,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재합니다.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층건물로서, 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형토지로서, 다세대 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 인천지방법원 2025타경513093 (1)

• 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 858-14, 3층 302호 (신주소: 인천광역시 남동구 백범로214번길 27)

• 용도: 다세대주택

• 감정가: 110,000,000원

• 토지 면적: 21.08㎡ (약 6.37평)

• 건물 면적: 37.46㎡ (약 11.33평)

• 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

• 경매 구분: 부동산 강제 경매

• 채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

• 건축 연도: 1990년

• 구조: 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물

1.2. 입지조건

• 위치: 인천광역시 남동구 만수동 "인천동부초등학교" 남서측 인근

• 주위 환경: 아파트, 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역

• 교통: 차량 접근 용이, 인근에 버스정류장 소재

• 토지 이용 계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상)

1.3. 권리분석

• 말소기준권리: 도봉세무서장의 압류 (2023.05.25.)

• 인수되는 권리:

* 을구 14번: 주택임차권 (채권자: 한국주택금융공사 (임차인: 김 ), 보증금 110,000,000원, 전입 2022.03.17., 확정 2022.02.16.)

* 위 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

• 소멸되는 권리:

* 갑16: 도봉세무서장 압류 (말소기준권리)

* 갑17: 계양세무서장 압류

* 갑18: 한국주택금융공사 강제경매 (채권액: 126,147,857원)

1.4. 상권분석

• 본건은 주거 밀집 지역에 위치하여, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

• 대규모 상업 시설보다는 소규모 상점 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

• 교육: 인천동부초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

• 교통: 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

• 편의시설: 주택 및 아파트 단지, 근린생활시설이 주변에 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

• 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원입니다. 경매 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액은 매수인이 인수해야 하므로 실제 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

• 토지 이용 제한: 가축 사육 제한 구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 외국인 토지거래 허가 구역 등의 규제가 있습니다.

• 건축 연도: 1990년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

• 본 물건은 인천 남동구의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 등 교육 시설과 근접해 있다는 장점이 있습니다.

• 하지만, 110,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금이 경매 배당으로 전액 회수되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 매우 중대한 부담이 있습니다.

• 따라서 철저한 권리 분석과 함께, 임차인 보증금 인수 가능성을 염두에 둔 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

• 주거 지역 내 입지로 안정적인 수요 기대

• 인천동부초등학교 인접으로 학군 관련 장점

• 신축 건물 대비 저렴한 감정가 (단, 인수 부담 고려)

1.9. 예상 입찰가

• 최근 매매 사례 분석:

* 인천 남동구 만수동 944-19 (1991년식, 36.51㎡) 매매가 93,000,000원 (약 253만원/평)

* 인천 남동구 만수동 841-27 (1991년식, 35.91㎡) 매매가 30,000,000원 (약 82만원/평) - 특수 사정 고려 필요

* 인천 남동구 만수동 856-10 (2016년식, 45.75㎡) 매매가 163,000,000원 (약 118만원/평) - 신축 및 면적 차이 고려

• 감정가: 110,000,000원

• 임차인 보증금 (인수 가능성): 110,000,000원

• 채권자 채권액 (강제경매): 126,147,857원

• 분석:

본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이를 인수하지 않으려면 경매 채권액(약 1.26억원)과 임차인 보증금(1.1억)을 합한 금액 이상으로 입찰해야 하는데, 이는 감정가(1.1억) 및 주변 시세(약 9천3백만원)를 훨씬 상회하는 수준입니다.

따라서, 본건은 임차인 보증금 인수 부담을 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

실제 낙찰가와 임차인 보증금 배당 여부에 따라 최종 매수 금액이 크게 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 110,000,000원에 낙찰받더라도 채권자 채권액(126,147,857원)이 우선 배당되므로 임차인은 배당받지 못하게 됩니다. 이 경우, 매수인은 임차인의 보증금 110,000,000원을 추가로 인수하게 되어 총 매수 비용은 110,000,000원 (낙찰가) + 110,000,000원 (인수 보증금) = 220,000,000원이 됩니다.

• 예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

* 상기 입찰가는 주변 시세 및 감정가를 고려한 것이며, 낙찰가에 따라 임차인 보증금 110,000,000원을 추가로 인수하게 될 가능성이 높습니다.

* 보증금 인수 리스크를 감안하면, 최종 매수 가격이 예상보다 훨씬 높아질 수 있으므로, 투자 결정 시 반드시 전문가와 심층적인 상담 후 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.