나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512898 [1] 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천논현역(수인분당)' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 오피스텔 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 8층 801호로서, 외벽 : 타일붙임 마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 폐문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

논현동 631-4 :일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-08-14)(논현2 지구단위계획구역), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343)) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육 건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512898 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 8층 801호

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 건물 중 8층 801호

건축년도: 2017년 (사용승인일 2017-01-24)

용도: 오피스텔 (주 용도: 업무시설)

감정가: 1억 1천 6백만원 (116,000,000원)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 5.27㎡ (약 1.60평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 26.55㎡ (약 8.03평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

전용 면적: 26.55㎡

분양 면적: (제공된 건축물대장 정보에 분양 면적 표기는 없으나, 전용 면적이 26.55㎡로 명시되어 있음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '인천논현역(수인분당)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. '인천논현역'을 통해 광역 이동이 가능함.

2.3. 도로 상태

서측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(2025-08-14), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함. 또한, 외국인에 한하여 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리 현황

경매 신청 채권자는 서OO이며, 부동산 강제 경매로 진행됨.

말소기준권리: 갑3 (분천이엔지 가압류, 2024-03-26 접수)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 서동건 (개인정보보호법에 따라 일부 마스킹 처리: 서 )

전입일자(사업자등록일자): 2022년 6월 17일

확정일자: 2022년 6월 17일

보증금: 130,000,000원

차임: 0원 (무상 거주 또는 기타 사유 추정)

대항력: 있음

인수 여부: 매수인이 인수함. 물건명세서상 해당 임차인의 보증금 130,000,000원은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 하는 금액임.

3.3. 기타 권리 사항

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (등기부상 현재 소유권 이전 관련 기록)

* 갑3: 가압류 (분천이엔지) - 말소기준권리

* 갑4: 강제경매 (서동건) - 말소 예정

* 을1: 주택임차권 (서동건) - 인수되는 권리

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 364,232,000원이며, 이 중 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 인천광역시 남동구 논현동 일대는 오피스텔과 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역임. 역세권 주변으로 유동인구가 있으며, 상업 시설 이용이 비교적 편리함.

4.2. 주변 시설

'인천논현역'을 중심으로 상업 시설 및 편의 시설이 발달해 있으며, 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의 시설

* 교통: 수인분당선 인천논현역 북서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 다수의 버스 노선이 운행되어 타 지역으로의 이동도 용이함.

* 편의 시설: 인근에 소규모 근린생활시설이 소재하며, 역세권 개발로 인한 상업 시설 및 편의 시설(은행, 병원, 식당 등) 이용이 편리함.

5.2. 주거 환경

주변이 공동주택 및 오피스텔 밀집 지역으로 형성되어 있어 일반적인 오피스텔 주거 환경을 제공함.

5.3. 교육 시설

본건은 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 인근 초·중·고등학교 등 구체적인 교육 시설과의 거리는 직접 확인이 필요함. (문의: 인천동부교육지원청 평생교육 건강과 460-6086)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

본 건의 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 서동건의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 현재 물건의 감정가액(116,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰 후 매수인의 총 실질 부담액이 크게 증가함.

6.2. 내부 상태 미확인

감정평가서상 폐문 부재로 인해 건물의 내부 상태, 설비 내역 등을 직접 확인하지 못하였음. 이는 향후 예상치 못한 수리 비용 발생이나 하자에 대한 위험을 내포하고 있어 주의가 필요함.

6.3. 토지거래 허가구역 지정 (외국인)

본 건은 외국인에 한하여 토지거래 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임. 일반적인 내국인 매수자에게는 직접적인 제약은 없으나, 외국인 매수 희망 시 허가 절차 준수가 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 인천논현역 역세권에 위치하여 입지 및 교통 여건이 매우 우수한 오피스텔임. 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업용으로 활용 가능성이 있음. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 3천만원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재함. 이로 인해 낙찰 후 매수인의 총 실질 부담액은 감정가를 초과하게 되므로, 철저한 권리분석과 자금 계획 수립이 필수적임. 내부 확인이 불가했던 점 또한 잠재적 위험 요소로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천논현역 초역세권으로 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 제공함.

* 소형 오피스텔: 1인 가구 증가 추세에 맞춰 실수요 확보 및 임대 수익 기대 가능.

* 잠재적 가치: 지역 개발 계획 및 부동산 시장 상황에 따라 향후 가치 상승 가능성 존재 (단, 임차인 인수 부담 고려 필요).

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 건물 '아라트라움' 내 유사 면적(26.55㎡~27.04㎡)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 10일: 115,000,000원 (27.04㎡)

* 2026년 1월 14일: 90,100,000원 (26.55㎡)

* 2025년 10월 17일: 103,000,000원 (27.04㎡)

최근 거래 평균 시세는 약 102,700,000원으로 추정됩니다. 본 건의 감정가는 116,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 '130,000,000원의 임차인 보증금 인수'라는 중대한 위험 요소를 안고 있습니다. 따라서 매수인의 총 실질 부담액은 '예상 입찰가 + 인수 보증금'으로 산정해야 합니다.

'인수 보증금'을 제외하고 현 시세 기준으로 예상 입찰가를 산정하라는 지침에 따라, 안전 마진 확보와 인수 보증금 부담을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

시장 가격 범위(약 9010만~11500만원)와 감정가(11600만원)를 고려하되, 인수 부담액이 감정가를 초과하는 점을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

이에, 예상 입찰가는 95,000,000원으로 제안합니다.

9.3. 총 실질 부담액

위 예상 입찰가(95,000,000원)를 기준으로 할 경우, 매수인이 최종적으로 부담하게 될 총 실질 금액은 다음과 같습니다.

총 실질 부담액 = 예상 입찰가 + 인수 보증금

총 실질 부담액 = 95,000,000원 + 130,000,000원 = 225,000,000원

9.4. 추가 주의사항

제시된 예상 입찰가는 시장 거래가 범위를 고려한 금액이나, 1억 3천만원의 보증금 인수 부담으로 인해 총 실질 부담액이 2억 2천 5백만원에 달합니다. 이는 현재 파악된 시장 가격을 훨씬 상회하는 금액이므로, 본 건의 낙찰 후 수익성 분석 및 자금 계획을 매우 면밀하게 수립해야 합니다. 임차인과의 협상 또는 관련 법적 절차를 통해 보증금 회수 방안을 다각도로 모색하는 것이 권장됩니다.

주변 지역에 대한 통상적인 조사 결과, 본 물건의 직접적인 주변에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 투자를 결정하기 전에는 반드시 현장 답사를 통해 인근 환경을 직접 확인하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.