나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513164 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 965-1 밀레니움 14층1402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 내 14층 1402호 외벽: 화강석 붙임 및 세멘몰탈 위 페인트 등 마감 내벽: 벽지 및 일부타일 등 마감 창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 공동주택 및 업무시설 복합구조이며 집합건축물대장 상 다세대주택으로 등재되어 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로 공동주택 및 업무시설 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 각각 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513164 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 965-1 밀레니움 14층1402호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 업무시설, 공동주택 복합 용도)

감정가: 210,000,000원

토지면적: 10.37㎡ (약 3.14평)

토지지분: 10.37㎡ (약 3.14평)

건물면적: 63.29㎡ (약 19.15평)

건물지분: 63.2881㎡ (약 19.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (기록상 확인됨)

매각기일: (정보 없음, 별도 확인 필요)

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 인근에 석암초등학교가 있습니다. 주변으로는 오피스텔, 아파트, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 복합적으로 이루어지는 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 버스정류장과 지하철역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 임차인 현황:

* 박샤린 (박 )

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 4월 8일

- 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. 대항력은 있으나 인수 보증금이 0원이므로, 실질적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 과정에서의 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사 (조세용 - 조 )

- 보증금: 235,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 1월 28일

- 확정일자: 2021년 12월 27일

- 대항력: 없음

- 비고: 해당 임차인의 권리는 말소기준권리(을구 3번 주택임차권, 갑구 7번 강제경매)보다 후순위이거나, 채권자(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다.

* 말소기준권리:

- 등기부상 을구 3번 주택임차권(조세용, 235,000,000원)은 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸됩니다.

- 등기부상 갑구 7번 강제경매(주택도시보증공사, 235,000,000원)가 말소기준권리로 작용하며, 이보다 후순위의 권리들은 모두 소멸됩니다.

4. 상권분석

제공된 주변 매매 정보 분석 결과, 최근(2026년 5월) 인근 유사 물건들의 거래 가격대는 형성되어 있습니다.

- 세명쉐르빌(2001년 준공): 43.33㎡, 8,200만원

- 화인에이스빌(2012년 준공): 44.77㎡, 12,200만원

- 대일빌라(1993년 준공): 44.4㎡, 9,000만원

본건 물건(밀레니움, 2015/2016년 준공 추정, 14층)은 전용면적 63.29㎡(약 19.15평)으로, 제시된 유사 물건들보다 면적이 크고 고층이라는 장점이 있습니다. 그러나 주변 물건들은 '다세대주택'으로 분류된 반면, 본건이 속한 '밀레니움' 건물은 집합건축물대장상 '업무시설, 공동주택 복합 용도'로 등재되어 있어, 순수 다세대주택과는 시세 형성에서 차이가 있을 수 있습니다. 제공된 유사 물건들의 평당 가격은 약 62만원 ~ 90만원 수준으로 분석되나, 이는 면적 및 건물 노후도에 따른 차이가 반영된 결과입니다. 본건의 감정가 2억 1천만원은 이러한 복합 용도, 신축 연도, 고층임을 고려한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 건은 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 14층에 위치한 내부 이용 면적 63.29㎡(약 19.15평)의 주택입니다. 외벽은 화강석 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다. 인접 도로로 동측 및 남측으로 공도가 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(박 )의 존재: 보증금이 0원이므로 법적 낙찰자의 금전적 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항은 계약 시 면밀히 확인해야 할 잠재적 리스크 요소입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 철도보호지구, 외국인 토지거래계약허가구역(지정기간: 2025.8.26~2026.8.25) 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 검색 결과, 본 건 주소지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 역세권(예정), 신축 연식, 고층의 복합 용도 건물 내 주거용 유닛입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 인수 보증금이 없어 금전적 부담은 적습니다. HUG 관련 인수 조건 변경 사항은 추가 확인이 필요합니다. 인근 유사 부동산들의 매매 시세는 본건 감정가보다 낮게 형성되어 있으나, 이는 면적, 건물 연식, 용도(복합) 차이에서 기인할 수 있습니다. 감정평가액을 기준으로 보수적으로 접근하되, 현장 조사 및 권리관계 추가 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 위치 및 주변 개발 가능성: 대중교통 이용 편의도가 양호하며, 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 신축 연식 및 고층: 14층의 고층에 위치하여 조망권 및 개방감이 우수하며, 비교적 최신 건물로 유지보수 용이.

* 복합 용도 건물: 업무시설과 주거시설이 복합된 건물로, 임대 수요 측면에서 다세대주택 대비 다양성을 확보할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 임차인 문제(박 )는 보증금 0원, HUG 관련 임차인은 대항력 없어 낙찰자 부담 최소화.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 0원이므로 명도 후 실질적인 인수 비용은 발생하지 않습니다. HUG 관련 조건 변경 및 토지이용제한 등은 잠재적 리스크로 고려됩니다. 유사 물건들의 시세 분석 결과와 본건의 입지, 층수, 건물 상태를 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 리스크를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.