나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513187 [1] 인천광역시 남동구 간석동 125-7 퍼플하임아파트 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 남동구 간석동 소재 ‘인제고등학교’ 북측 인근에 위치하는 "퍼플하임아파트" 7층 701호로서 주변은 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층건중 7층 701호임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비, 난방설비, 승강기시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지를 '오피스텔 및 아파트' 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측의 포장도로를 이용해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513187 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 125-7 퍼플하임아파트 7층701호

신 주소지: 인천광역시 남동구 용천로153번길 33 (간석동)

용도: 아파트 (건축물대장상 업무시설 - 오피스텔 및 아파트)

감정가: 251,000,000원

건물면적 (전용면적): 65.50㎡ (약 19.81평)

토지면적 (대지지분): 10.14㎡ (약 3.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

말소기준권리: 2022-05-25 접수, 주택도시보증공사의 강제경매 (갑6)

1.2. 입지조건

위치: 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인제고등학교' 북측 인근에 위치

주변 환경: 공동주택 및 근린생활시설이 소재하는 지대

교통: 본건까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용 또한 편리함

토지 형상 및 이용: 사다리형 토지를 오피스텔 및 아파트 부지로 이용 중

인접 도로: 본건 북동측의 포장도로를 이용해 출입함

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2022-05-25 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 (을구 1번 주택임차권은 말소 예정)

인수되는 권리: 없음 (물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출로 을구 1번 주택임차권이 매각으로 소멸됨)

현재 등기부상 및 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이효재)

* 보증금: 290,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-19

* 확정일자: 2021-02-23

* 배당신고일자: 2022-05-25

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 (이 부분은 임차인 현황의 '대항력 없음'과 물건명세서의 '말소 동의 확약서 제출'로 판단되며, 권리 분석상 인수될 보증금은 0원으로 예상됨)

소유권 관련:

* 최초 소유권 보존: 2020-01-23

* 이후 소유권 변동 및 신탁 관련 말소 등기

* 마지막 소유권 이전 (매매): 2021-04-08

1.4. 상권분석

본건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 주변은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역임.

인제고등학교 북측 인근에 위치하여 지역 내 교육 시설 접근성이 양호함.

단지 인근으로 다양한 상업 시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 판단됨.

1.5. 생활정보

교통: 차량 통행이 가능하며, 대중교통 이용 또한 편리한 수준임.

주변 시설: 인근에 학교, 마트, 병원 등 생활 편의 시설이 위치하여 주거 환경이 양호함.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

지역: 일반상업지역, 방화지구

제한구역:

* 가축사육제한구역(2013-03-08)

* 과밀억제권역 <수도권정비계획법>

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21) (외국인 등에 한함, 지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)

- 본건의 감정평가서상 작성일은 2026-05-22로, 토지거래계약 허가구역 지정 기간 내에 해당되므로 외국인 등 특정 거래 시 허가 필요.

1.7. 잠재적 리스크

건축물 현황상 '업무시설(오피스텔 및 아파트)'로 표기되어 있어, 실제 이용 형태에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

'대항력 있는 임차인' 관련 특이사항 언급이 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨. (상세 내용은 1.3. 권리분석 참조) HUG 인수조건 변경 관련 추가 확인 필요.

1.8. 혐오시설 검색

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 주를 이루고 있습니다. 다만, 인천광역시 악취관리지역 현황에 따르면 남동구 내 일부 산업단지 지역이 포함되어 있으나, 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 간석동에 위치한 퍼플하임아파트 7층 701호로, 비교적 최근에 건축된 아파트(건축물대장상 업무시설)입니다. 인근에 학교와 편의시설이 있고 교통이 편리하여 생활 여건이 양호합니다.

권리 관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 임차권은 HUG의 동의로 소멸되어 인수되는 보증금은 0원입니다. 따라서 낙찰 후 명도 과정이 원활하다면 투자 리스크가 적은 물건으로 판단됩니다.

다만, 건축물대장상 용도가 '업무시설'로 되어 있어 실제 아파트와 동일하게 사용 가능한지에 대한 확인이 필요하며, 토지거래계약 허가구역 지정 기간 내에 해당되는 점은 외국인 투자 시 제약이 될 수 있습니다.

1.10. 투자 포인트

* 최근 연식의 아파트(2020년 준공)

* 권리관계가 명확하며 인수 부담이 없는 물건

* 편리한 교통과 잘 갖춰진 생활 인프라

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세차익 기대 가능

1.11. 예상 입찰가

감정가: 251,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 경매 낙찰가율, 명도 비용, 수리 비용 및 세금 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본건은 인수 보증금이 없으므로, 일반적인 아파트 경매 낙찰가율(80~100%)을 기준으로 하되, 주변 시세와 본건의 특수성(업무시설 표기 등)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

추정 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

*주의: 본 입찰가 제안은 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 주변 시세 비교, 법적 검토를 거쳐 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.