나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513192 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 1428-10 브라운스톤 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인진감정 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 공동주택, 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재 하는 등 대중교통 이용여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 4층 402호로서 (사용승인일: 2011.10.10.) 외벽: 스톤코트 마감 내벽: 벽지 등 마감 창호: 샷시 창호 마감

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필일단 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터, 동측으로 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역(2023-09-25),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육 제한에 관한 조례[2018.7.1.]),상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07)), 상대보호구역(인천광역시남부 교육지원청 학생건강안전과-2171(2012.03.21.)),과밀억 제권역. 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간:2025.8.26. ~2026.8.25.))).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임. 2). 기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513192 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 1428-10 브라운스톤 4층 402호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 인주대로344번길 21-11)

* 용도: 다세대주택

* 건축연도: 2011년 (사용승인일: 2011.10.10.)

* 건물 규모: 5층 건물 중 4층, 철근콘크리트구조

* 감정가: 110,000,000원

* 전용면적: 34.60㎡ (약 10.47평)

* 토지면적: 19.01㎡ (약 5.75평) (토지 지분 면적과 동일)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 등기부채권 총액: 2,191,000,000원

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천남부초등학교" 서측 인근에 위치하며, 동유형의 공동주택, 주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건이 무난한 편임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2곳), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25., 외국인 등에 한함).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022.04.14. 안산세무서장의 압류 (갑10)

* 인수되는 권리: 없음 (본 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 5번 주택임차권등기(주택도시보증공사)가 기재되어 있으나, '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'으로 명시되어 있어 매각으로 소멸 예상)

* 임차인 현황:

* 정낙원: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.02.11., 대항력 없음.

* 정다운: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.01.31., 대항력 없음.

* 주택도시보증공사(최하은): 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.03.02., 대항력 없음. (단, HUG가 채권자이며 말소동의 확약서 제출로 인해 인수 부담 없음)

* 총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 주택가 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 인천남부초등학교가 인근에 소재하여 학군 배후 수요가 있습니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 8,200만원

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 12,200만원

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 9,000만원

* 상대적으로 본건의 전용면적(34.60㎡, 약 10.47평)은 비교 대상 물건(약 13.1~13.5평)보다 작습니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 용이, 버스정류장 인근 위치.

* 편의시설: 주택가 및 근린생활시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. (자세한 내용은 현장 확인 필요)

* 교육시설: 인천남부초등학교 도보권 내 위치.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력있는 임차인 관련: '대항력있는 임차인' 문구가 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, HUG의 확약서 내용을 반드시 확인하고, 혹시 모를 인수 보증금 발생 가능성에 대비해야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 제2종일반주거지역으로 재건축/재개발 시 용적률 등 제한 사항이 있을 수 있으며, 외국인 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 외국인 취득 관련 주의 필요.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금 부담은 없는 것으로 파악됩니다. (단, HUG의 말소 동의 확약서 내용 최종 확인 필수)

* 주변 시세 대비 건물 면적이 다소 작은 점은 아쉬우나, 신축 연식(2011년)은 장점으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG가 채권자로 강제 경매를 진행 중이며, HUG 인수조건 변경 등 특이사항으로 보아 정상적인 매각 절차 진행 가능성이 높습니다.

* 0원의 인수 보증금으로 초기 투자 부담이 현저히 낮아질 수 있습니다 (HUG 말소 동의 확약서 최종 확인 전제).

* 주안동 일대의 꾸준한 주거 수요와 향후 지역 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 110,000,000원

* 본건 전용면적: 34.60㎡ (약 10.47평)

* 주변 최근 매매가 (2026년 5월, 약 13~13.5평 기준): 8,200만원 ~ 12,200만원

* 주변 시세 분석 결과, 평당가는 약 732만원에서 901만원 범위로 추정됩니다. 본건 면적(10.47평)에 적용 시 약 7,680만원에서 9,430만원 수준의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

* 본건 감정가는 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가:

* 첫 경매 시 보수적 접근: 7,800만원 ~ 8,500만원

* 일반적 시세 반영: 8,500만원 ~ 9,500만원

* 최종 입찰가는 현장 방문, 권리관계 재확인, HUG의 말소 동의 확약서 최종 검토 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.