나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513151 [1] 인천광역시 부평구 십정동 180-25 파크타운3차 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "백운역" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 백운역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제3층 제301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등임. 창호 : 샷시 창호 등임. (사용승인일자 : 2017-04-27)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측, 남측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 십정동 180-25, 180-26, 180-27, 180-52 공히 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비 관리지역(2024-12-30) <빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 현장조사시점, 해당 호수 현관문에 단수 및 누수 관련된 내용이 부착되어 있으나, 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인하여 진위여부는 미확인 되었는 바, 경매 응찰시 필히 재 차 확인 및 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

현관문에 '단수 및 누수' 관련 내용이 부착되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513151 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 십정동 180-25 파크타운3차 3층301호

용도: 오피스텔

감정가: 242,000,000 원

토지면적: 14.15㎡ (약 4.28 평)

토지지분: 14.151㎡

건물면적: 74.25㎡ (약 22.46 평)

건물지분: 74.25㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 "백운역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 백운역(인천 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 27일 부천시 압류 (갑4)

경매 신청 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매, 채권액 280,000,000원)

주요 권리 내역:

* 소유권 보존 및 이전 관련 권리 (갑1, 갑2, 갑3)

* 주택임차권 (을3): 백 (임차인: 백영남), 보증금 280,000,000원, 전입일자 2022년 3월 4일, 확정일자 2022년 3월 11일.

본 임차권은 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 등기부상 '말소' 처리 예정입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 없음 (보증금 합계 0원)

권리분석 종합: 말소기준권리보다 후순위 권리인 주택임차권은 HUG의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸될 예정이므로, 인수되는 부담은 없는 깨끗한 권리 상태입니다.

1.3. 상권분석

본건은 백운역 역세권에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 발달해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

다수의 오피스텔 및 상가가 밀집한 지역으로, 임대 및 투자 경쟁 환경을 고려해야 합니다.

지역 개발 계획(소규모주택정비 관리지역 지정 등)은 향후 상권 활성화 및 부동산 가치 상승에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 백운역(1호선)을 이용한 서울 및 수도권 접근이 용이하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 은행, 병원, 마트 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주거환경: 업무시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 비교적 잘 갖추어진 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

단수 및 누수 문제: 현장 조사 시 해당 호수의 현관문에 '단수 및 누수' 관련 내용이 부착되어 있었습니다. 실제 누수 또는 단수 발생 가능성이 있으며, 이는 수리 비용 발생 및 즉시 거주 또는 임대에 제약을 줄 수 있는 중대한 하자로 간주됩니다. 입찰 전 반드시 현장 재확인 및 전문가를 통한 정확한 상태 파악 및 예상 수리 비용 산정이 필요합니다. (감정평가서 참조)

HUG 인수조건 변경: HUG의 인수 조건 변경 관련 사항은 경매 절차 또는 소유권 이전 과정에 영향을 줄 수 있는 변수로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

토지거래계약 허가구역: 2025년 8월 26일까지 지정 기간이므로, 해당 기간 내 매수 시 관련 법규 준수 여부를 확인해야 합니다.

감정가와 시세 차이: 감정평가액(242,000,000원)이 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 백운역 역세권에 위치한 오피스텔로서, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 없습니다.

가장 큰 리스크 요인은 현관문에 부착된 '단수 및 누수' 관련 내용으로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 수리 비용 산정이 필수적입니다.

최근 실거래가와 감정가 간의 시세 차이를 고려할 때, 잠재적 수리 비용 및 시장 상황을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 백운역을 통한 우수한 교통망은 꾸준한 임대 수요 확보에 유리합니다.

안정적인 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높아 명확한 소유권 이전이 가능합니다.

지역 개발 잠재력: 소규모주택정비 관리지역 지정 등으로 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 2월 7일: 74.25㎡ (13층) - 190,000,000원

* 2026년 4월 25일: 66.88㎡ (13층) - 175,000,000원

* 2026년 2월 27일: 66.16㎡ (11층) - 171,000,000원

본건(74.25㎡, 3층)은 최근 거래된 유사 면적(74.25㎡) 오피스텔(13층)의 실거래가 190,000,000원과 비교했을 때, 층수가 현저히 낮고 '단수 및 누수' 하자가 존재합니다.

감정가 242,000,000원은 현재 시세 및 하자 발생 가능성을 고려할 때 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

본건의 예상 입찰가는 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 잠재적 수리 비용 및 시장 시세를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

주변에 특별히 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.