나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513119 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-153 수인아트빌 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2003.04.03) 외벽 : 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 정방형의 토지로서 현재 "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약4m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법> 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경513119 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-153 수인아트빌 1동 3층302호

용도: 다세대주택

건물면적: 53.84㎡ (약 16.3평)

토지면적: 25.30㎡ (약 7.65평)

토지지분: 25.30㎡ (약 7.65평)

건물지분: 53.84㎡ (약 16.3평)

건축연도: 2003년 4월 3일 사용승인

1.3. 토지 정보

토지면적: 25.30㎡ (약 7.65평)

토지지분: 25.30㎡ (약 7.65평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

인접도로: 남측 약 4m 도로 접함

토지형상: 정방형

1.4. 건물 정보

건물명: 수인아트빌 1동 302호

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

층수: 지하 0층, 지상 5층 중 3층

전용면적: 53.84㎡ (약 16.3평)

건물제시외면적: 0.00㎡

설비: 기본적인 위생, 급배수설비

1.5. 매각 정보

감정가: 1억 2,900만원

특이사항: SGI 인수조건 변경, 공동담보

특수물건정보: SGI 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의초등학교" 북동측 인근에 위치함.

주위는 다세대주택 등 공동주택이 소재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 통행이 용이함.

인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 채권 총액은 126,000,000원임.

말소기준권리는 2022.06.03. 남동세무서장 압류 (갑19)로 보임.

강제경매 개시결정 등기(2025.10.15. 서울보증보험, 을20)가 말소기준권리보다 후순위에 있으므로, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 분석

* 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 (입주자: 정 ))

보증금: 1억 2,600만원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 2일

확정일자: 2021년 6월 3일

배당신고일자: 2023년 9월 7일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 1억 2,600만원에 대한 배당을 받을 예정임. (배당요구 종기일: 2023.09.07)

등기부상 을구 11번 주택임차권 (한국토지주택공사, 126,000,000원)은 말소 대상이나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 여부와 관계없이 말소될 가능성이 높음.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2022.06.03. 남동세무서장 압류 (갑19)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (을구 11번 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상)

인수되는 권리: 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

본건은 인천 미추홀구 숭의동 소재 다세대주택임.

최근 매매 사례 분석 결과, 주변 유사 면적의 다세대주택은 다음과 같은 시세를 형성하고 있음.

* 신영아트빌 (2003년식, 61.48㎡): 2026년 5월 7일, 6,370만원 거래.

* 동은히딩크빌 (2002년식, 34.39㎡): 2026년 5월 6일, 7,200만원 거래.

* 숭의빌라 (2002년식, 50.98㎡): 2026년 5월 4일, 3,600만원 거래.

본건(53.84㎡)의 감정가는 1억 2,900만원으로, 최근 거래 사례 중 숭의빌라(50.98㎡, 3,600만원)와 비교 시 높은 가격이나, 신영아트빌(61.48㎡, 6,370만원) 및 동은히딩크빌(34.39㎡, 7,200만원)과 비교 시 약간 높은 수준임. 다만, 이는 거래 시점, 건물 상태, 층수, 향 등에 따라 달라질 수 있으므로 면밀한 현장 조사가 필요함.

건축연도가 유사한 (2002~2003년식) 주변 건물들의 매매가가 3,600만원에서 7,200만원 사이에 분포하고 있어, 본건 감정가(1억 2,900만원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됨. (신영아트빌의 경우 면적이 더 크지만 거래가가 낮음).

정확한 시세 파악을 위해 인근 부동산 중개업소를 통해 추가적인 매매 및 전월세 시세 확인이 필요함.

4.2. 건물 특성

건물명: 수인아트빌 1동

준공년도: 2003년

구조: 철근콘크리트

용도: 공동주택 (다세대주택)

총 층수: 5개 층

본건 호수: 3층 302호 (전용면적 53.84㎡)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 상업시설 및 편의시설이 소재하여 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됨.

5.2. 교육시설

숭의초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

을구 11번 주택임차권(한국토지주택공사)은 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상되나, 법적 절차상 예외적인 경우를 대비한 확인이 필요함.

6.2. 시설상 리스크

2003년 준공된 건물로, 장기수선계획 및 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

6.3. 기타 리스크 (혐오시설 검색)

인천 미추홀구 숭의동 1-153번지 주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장, 대규모 공장 등) 존재 여부를 확인한 결과, 현재까지 특별히 부정적인 정보는 발견되지 않았음. 다만, 보다 정확한 정보 확인을 위해 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 숭의초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 우수하며 교통이 편리함.

건물 자체는 2003년식으로 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 비교적 견고함.

등기부상 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 대항력이 없다는 점도 긍정적임.

다만, 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되며, 향후 임대 수익 또는 시세 차익을 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됨.

SGI 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있으므로, 관련 내용을 명확히 확인해야 함.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경 (숭의초등학교 인접)

* 편리한 교통 여건 (대중교통 접근성 양호)

* 대부분의 권리 소멸 예상으로 안전한 권리 인수 가능성

* 다세대주택 밀집 지역으로 잠재적 임대 수요 존재

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 2,900만원 (약 239.6만원/㎡)

인근 유사 물건 매매 사례:

* 신영아트빌 (2003년식, 61.48㎡): 6,370만원 (약 103.6만원/㎡) - 2026.05.07 거래

* 동은히딩크빌 (2002년식, 34.39㎡): 7,200만원 (약 209.4만원/㎡) - 2026.05.06 거래

* 숭의빌라 (2002년식, 50.98㎡): 3,600만원 (약 70.6만원/㎡) - 2026.05.04 거래

주변 시세 분석:

본건(전용면적 53.84㎡)의 감정가(1억 2,900만원)는 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 건물들과 비교 시, 면적당 가격이 상당히 높게 책정되어 있습니다. 특히, 인접한 것으로 추정되는 신영아트빌(61.48㎡)의 거래가(6,370만원)와 비교하면 약 2배에 달하며, 숭의빌라(50.98㎡)와 비교해도 약 3.5배 높습니다. 동은히딩크빌(34.39㎡)과는 면적 대비 가격이 유사한 수준이지만, 본건의 감정가는 시장 시세보다 높은 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금은 0원이므로, 순수 부동산 가치 및 시세 기준으로 입찰가를 산정합니다.

가장 근접한 거래 사례인 신영아트빌(61.48㎡, 6,370만원)의 면적당 단가(약 103.6만원/㎡)를 적용하면, 본건(53.84㎡)의 예상 가치는 약 5,580만원이 됩니다.

동은히딩크빌(34.39㎡, 7,200만원, 약 209.4만원/㎡)의 면적당 단가를 적용하면, 본건(53.84㎡)의 예상 가치는 약 1억 1,270만원이 됩니다.

숭의빌라(50.98㎡, 3,600만원, 약 70.6만원/㎡)의 면적당 단가를 적용하면, 본건(53.84㎡)의 예상 가치는 약 3,800만원이 됩니다.

감정가(1억 2,900만원) 대비 현저히 낮은 시세를 고려하여, 낙찰 가능성을 높이면서도 투자 수익을 확보할 수 있는 수준으로, 약 7,000만원 ~ 9,000만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 합리적인 예상 입찰가는 약 7,500만원 ~ 8,500만원 수준으로 제안합니다. (감정가 대비 약 58% ~ 66%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.