나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513089 [1] 인천광역시 부평구 부평동 450-5 예성아파트 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우감정 · 평가일 2025.11.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "굴다리오거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽: 드라이비트 등 마감. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서 아파트 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경513089 (1)

물건종별: 아파트

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 450-5, 예성아파트 4층 401호

신주소: 인천광역시 부평구 장제로84번길 17, 401호

감정가: 90,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건물 및 토지 현황

토지면적: 11.14㎡ (약 3.37평)

토지지분: 11.14㎡ (약 3.37평)

건물면적: 31.37㎡ (약 9.49평) (전용면적 기준)

건물지분: 31.37㎡ (약 9.49평)

총 동 연면적: 1071.4㎡ (약 324.11평)

대지권비율 (건축물대장 기준): 대지면적 334.8㎡, 건폐율 79.21%, 용적률 320.01%

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

준공일: 2002년 12월 10일 (사용승인일 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 "굴다리오거리" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건지 남측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 지역 및 법규 제한

토지이용계획상 본건은 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 취득 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 여러 소유권 이전, 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등의 권리 내역이 존재합니다.

이러한 권리들은 말소기준권리인 강서세무서장의 압류(갑11, 2022-09-15 접수)에 의해 모두 소멸될 예정입니다.

최종적으로 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매(갑14)로 인해 본 경매 절차가 진행되었습니다.

등기부상의 총 채권액 합계는 893,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 주택도시보증공사(HUG) 소속의 오 임차인이 존재하며, 보증금 105,000,000원에 차임은 0원입니다.

해당 임차인은 2021년 1월 4일 전입하였고, 2020년 12월 10일 확정일자를 받았습니다.

그러나 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 물건명세서에 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 특이사항이 명시되어 있습니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 해당 임차권은 소멸되며, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 강서세무서장 압류 (갑11, 2022-09-15 접수)

본 물건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 경매를 통해 을구 9번 주택임차권을 포함한 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부평동 굴다리오거리 인근은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합된 상권을 형성하고 있습니다.

제공된 정보 내에서는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 상세한 상권 분석 및 혐오시설 유무에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

주변에 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

교통은 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

다만, 본 물건지 주변의 학교, 병원, 대형 마트 등 교육 및 의료, 편의 시설에 대한 상세 정보는 외부 검색을 통해 추가 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있으나, 이는 HUG가 채권자인 점과 연관이 있을 수 있으며, 구체적인 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 및 소유권 이전 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

건물 노후도: 2002년 준공으로 약 24년 경과한 건물로서, 향후 건물 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

혼재된 임차인 정보: '특이사항'에 '대항력있는 임차인'으로 언급되었으나, 권리분석 결과 대항력이 소멸되는 것으로 확인되었습니다. 이 부분은 추가적인 주의 깊은 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

인천 부평구 도심 상업지역 인근에 위치하여 지역 개발 잠재력 및 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

건물과 토지를 일괄 매각하므로 별도의 토지 문제없이 취득 가능합니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리관계가 명확하며, 인수되는 부담이 없습니다.

감정가 9천만원 대비 상대적으로 저렴한 시세의 물건일 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본건은 인수되는 임차보증금이 0원이므로, 감정가 90,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

주변 시세, 해당 물건의 특이사항(HUG 관련 조건, 건물 노후도 등), 향후 임대 및 매도 용이성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80%~100% 수준에서 낙찰가가 형성되는 점을 감안할 때, 72,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

특히, 'HUG 인수조건 변경'에 대한 상세 내용을 파악하고, 실제 임대 시세 및 공실률 등을 면밀히 조사한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.