나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513073 [1] 인천광역시 서구 청라동 162-2 마루힐프라자 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 중봉대로길에 위치하며, 주위는 각급학교, 아파트 등 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2016년 8월에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 2층 201호로서, 외 벽: 법랑, 드라이비트 등 마감 창 호: 샷시 창호임. (사용승인일:2016-08-29)

이용상태

근린생활시설(일반음식점)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지시설, 스프링클러 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513073 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 162-2 마루힐프라자 2층201호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 545,000,000원

* 토지면적: 24.63㎡ (약 7.45평)

* 토지지분: 24.63㎡ (약 7.45평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 119.46㎡ (약 36.13평)

* 건물지분: 119.46㎡ (약 36.13평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 주의사항: (내용 없음)

* 특수물건정보: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 중봉대로길에 위치하며, 주위는 각급 학교, 아파트 등 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 및 주정차 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 인천공항철도 청라역 이용이 가능하며, 김포공항 및 서울역까지 접근성이 우수합니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택 용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2018년 4월 24일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을1, 금447,600,000원)입니다.

* 주요 권리 내역:

* 2018년 4월 24일: 엔에이치저축은행주식회사 근저당권(을2, 금108,000,000원)

* 2018년 4월 24일: 주식회사제이에이치글로벌 소유권이전5번신탁등기말소(갑6)

* 2018년 4월 24일: 허정숙 소유권이전(매매, 갑7)

* 2024년 8월 1일: 인천신용보증재단 가압류(갑8, 금10,833,334원)

* 2024년 8월 22일: 경기신용보증재단 가압류(갑9, 금13,750,000원)

* 2025년 10월 15일: 에프앤에이치2506유동화전문 임의경매개시결정(갑10, 322,761,159원)

* 말소 예정 권리: 상기 을구의 근저당권 및 갑구의 가압류, 임의경매 등은 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나, 해당 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 정보에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 580,183,334원.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 수 있으므로, 인수 보증금 합계가 0원이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도 및 특징: 본건은 근린생활시설(일반음식점) 용도로 이용 중인 상가입니다. 2016년 8월 사용승인된 12층 건물 중 2층에 위치하고 있습니다.

* 주변 상권: 청라국제도시의 중심 상권으로, 대형마트(홈플러스, 롯데마트), 병원, 영화관(메가박스) 등이 인접해 있어 유동인구가 많습니다. 또한, 인근 아파트 단지와 학교 등이 배후 수요를 제공합니다.

* 상권 잠재력: 주거단지 및 학교, 업무시설이 밀집한 지역 특성상 일반음식점 등 근린생활시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 메가박스 입점은 상가 활성화에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 2016년 8월 29일 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 총 12층 중 2층 201호입니다. 건물 외벽은 법랑, 드라이비트 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 내부 시설: 위생설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지시설, 스프링클러 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 이용: 건물이 건축된 토지는 장방형으로, 문화 및 집회시설, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 홈플러스, 롯데마트, 대형병원, 영화관 등이 근거리에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 정보 접근이나 절차 진행에 있어 다소 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임차인 현황상 인수 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 혐오시설 인근 가능성: 청라 지역에는 자원환경시설(쓰레기 소각장)이 위치하고 있습니다. 해당 시설의 운영으로 인한 악취나 환경 문제가 발생할 수 있으며, 이는 주변 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 다만, 최근 소각장은 식물원처럼 관리되고 악취가 나지 않는다는 긍정적인 평가도 있습니다. 정확한 이격 거리 및 영향 범위는 별도 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 해당 물건지 인근 지역이 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택 용도 취득에 한정되므로 상가 거래에는 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 근린상가로, 2016년 준공된 마루힐프라자의 2층 점포입니다. 주변에 학교, 아파트 단지, 대형 상업시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 교통 환경 또한 우수합니다. 건물 자체의 상태는 양호하며, 일반음식점 등 근린생활시설 운영에 적합한 입지입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크, 그리고 지역 내 혐오시설(자원환경시설)의 존재 가능성 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 청라국제도시의 핵심 상권에 위치하며, 배후 주거단지 및 다양한 편의시설이 풍부합니다.

* 편리한 교통: 주요 도로 및 대중교통망 접근성이 뛰어나 이용객들의 방문이 용이합니다.

* 상권 활성화: 메가박스 영화관 입점으로 인한 집객 효과와 함께 인근 대형 시설들로 인한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 건물 상태: 비교적 신축 건물(2016년 준공)로, 즉시 사용 가능한 상태입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(545,000,000원), 물건의 현재 시세, 수익률, 명도 비용, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 특히, 임차인 현황 미상으로 인한 명도 가능성 및 소요 기간, 그리고 주변 상권의 실제 임대료 수준 및 공실률 등에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 투자 목적(실사용 또는 임대수익)에 따라 적정 입찰가는 달라질 수 있으므로, 철저한 현장 조사 및 시장 분석을 통해 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.