나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512855 [1] 인천광역시 서구 경서동 738-4 초이스빌 4층404호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 아파트, 근린생활시설, 골프장 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용상황 은 보통임.

건물의 구조

2011년 05월 03일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건 내 제4층 제404호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 9미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,?지구단위계획구역,?소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2025- 05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,?상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>,?상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>,?절대보호구역(2014 -04-16)<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.) )임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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물건 고유번호

인천지방법원 2025타경512855 (1)

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소재지

인천광역시 서구 경서동 738-4 초이스빌 4층404호

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용도

다세대주택

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감정평가액

133,000,000원

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토지 면적

31. 11㎡ (약 9.41평)

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토지 지분

31. 11㎡ (약 9.41평)

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토지 제시외 면적

0. 00㎡

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건물 면적

52. 45㎡ (약 15.87평)

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건물 지분

52. 455㎡ (약 15.88평)

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건물 제시외 면적

0. 00㎡

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매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

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경매 구분

부동산강제경매

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채권자

서OOOOOOOO

3. 입지조건

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위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 서구 경서동에 소재하며, "경서초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 골프장 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

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교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

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토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.).

4. 권리분석

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권리 분석 요약

본건의 말소기준권리는 2022년 03월 10일자 안산세무서장의 압류(갑11)입니다. 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

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등기부 요약

* 집합건물 등기부상 을구 8번 주택임차권(한국토지주택공사, 120,000,000원)은 말소 예정입니다.

* 하지만, 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 을구 순위 8번 주택임차권등기가 명시되어 있으며, 이는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출과 함께 언급되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

* 총 등기부채권액은 1,836,000,000원입니다.

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인수 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

5. 임차인 현황

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임차인 정보

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-10-13

* 확정일자: 2020-09-21

* 배당신고일자: 2022-11-15

* 대항력: 없음

* 비고:

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임차인 관련 주의 문구

본 건 임차인은 대항력이 없으며, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리라는 문구가 있어 주의가 필요합니다.

6. 상권분석

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주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 1월 기준)를 분석한 결과, 인근 지역의 유사 면적(약 44.88㎡ ~ 56.24㎡) 다세대주택 매매가는 7,600만원 ~ 9,000만원 선으로 파악됩니다.

* 크리스탈빌 (752-4, 56.24㎡, 2010년식): 2026년 1월 매매가 8,500만원 (약 151만원/㎡)

* 그레이스파크빌1동2동 (738-12, 47.76㎡, 2012년식): 2026년 1월 매매가 9,000만원 (약 188만원/㎡)

* 보람아트빌2차 (730-3, 44.88㎡, 2010년식): 2026년 1월 매매가 7,600만원 (약 169만원/㎡)

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감정가와 시세 비교

본 건의 감정가는 133,000,000원이나, 최근 인근 유사 물건들의 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 시세가 현저히 낮은 것으로 분석됩니다. 본 건의 면적(52.45㎡)을 고려하면, 인근 최고 시세(약 188만원/㎡) 기준으로 환산 시 9,800만원 수준, 평균 시세(약 171만원/㎡) 기준으로는 8,900만원 수준으로 추정됩니다.

7. 생활정보

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교육 시설

인천 서구 경서초등학교 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

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교통 및 편의시설

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

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주변 환경

골프장(드림파크 골프클럽)이 인접해 있으며, 전반적으로 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 특별히 인접한 혐오시설은 파악되지 않습니다.

8. 잠재적 리스크

2

토지거래허가구역

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 현재는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 적용되므로 일반적인 국내 개인 매수자에게는 직접적인 제약이 적을 수 있습니다. 그러나 추후 관련 규정 변경 가능성에 유의해야 합니다.

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SGI 인수조건 변경

"SGI 인수조건 변경"에 대한 구체적인 내용은 불분명하나, 이는 경매 절차 또는 낙찰 후 잔금 납부 관련하여 추가적인 확인이나 조건이 있을 수 있음을 시사합니다. 낙찰 전 반드시 상세 내용을 확인해야 합니다.

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주택임차권 관련 복잡성

등기부 요약상 임차권이 말소 예정이나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있어 법적 해석에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 비록 대항력은 없다고 하나, 이 부분에 대한 철저한 법률 검토가 필수적입니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있지만, 이 명시적인 문구는 잠재적 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

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감정가와 시세 괴리

감정가(133,000,000원)와 최근 실거래가(약 7,600만원~9,000만원) 간의 큰 차이는 입찰 시 신중한 판단을 요구합니다. 감정가 대비 낮은 시세는 재평가의 필요성을 시사합니다.

9. 종합 의견

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종합 의견

본 물건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 경서초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 감정가와 실제 시세 간의 큰 괴리, 불분명한 SGI 인수조건 변경, 그리고 매각으로 소멸되지 않을 수 있는 주택임차권 관련 복잡성 등 다수의 잠재적 리스크가 존재합니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다.

10. 투자 포인트

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시세 대비 저평가 가능성

최근 거래 사례를 볼 때, 본 건의 감정가는 시장 가치보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 관리할 수 있다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

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실거주 및 투자 목적

지역 내 교육 시설 접근성과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 목적으로도 고려할 수 있습니다. 또한, 시세보다 낮은 가격으로 취득 시 향후 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

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예상 입찰가 산정

제공된 최근 매매 자료(2026년 1월)를 바탕으로 산정한 평당 단가는 약 151만원 ~ 188만원 수준입니다. 본 건의 전용면적은 52.45㎡(약 15.87평)입니다.

* 인근 최고 시세(약 188만원/㎡) 적용 시: 52.45㎡ * 188만원/㎡ ≈ 9,878만원

* 인근 평균 시세(약 171만원/㎡) 적용 시: 52.45㎡ * 171만원/㎡ ≈ 8,963만원

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권고 입찰가 범위

상기 시세 분석 및 본건의 잠재적 리스크(복잡한 임차권 문제, SGI 조건, 토지거래허가구역 등)를 종합적으로 고려하여, 감정가(133,000,000원) 대비 약 64% ~ 71% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 합리적입니다.

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권고 입찰가

85,000,000원 ~ 95,000,000원

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초기 입찰 제안가

85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.