나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512906 [1] 인천광역시 서구 오류동 1630-10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.10.28

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '검단양촌IC' 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 중소 규모공장, 근린시설, 아파트형공장 등으로 형성된 산업단지로서, 제반 부근의 상황은 보통시 됨.

토지의 상황

1) 형태 및 이용상황 기호(1)은 가장형의 평탄한 토지로서, 현황 '공업용' 건부지로 이용 중임. 기호(9)는 세장형의 평탄한 토지로서, 현황 '공업용' 건부지로 이용 중임. 2) 인접 도로상태 기호(1)은 서측, 기호(9)는 동측으로 각각 노폭 약 15미터의 동일 포장도로를 이용 중임. 3) 도시계획 및 기타 공법상 제한사항 공히 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제 한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반산업단지<산업입지 및 개발 에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가 구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

건물의 구조 및 현상

기호(2)는 일반철골구조 철골트러스 위 루프판넬지붕 지상1층 건물로서, 외벽: 판넬 마감 및 일부 개방, 창호: 샷시창호 등임. 기호(3)은 일반철골구조 평스라브지붕 지상2층 건물로서, 외벽: 알루미늄복합판넬 및 일부 노출콘크리트 등 마감, 창호: 샷시창호 등임. 기호(4)는 일반철골구조 기타지붕(철골조 위 경사지붕) 지상1층 건물로서, 외벽: 판넬 마감 및 일부 개방, 창호: 샷시창호 등임. 기호(5)는 일반철골구조 기타지붕(철골조 위 경사지붕) 지상2층 건물로서, 외벽: 알루미늄복합판넬 및 일부 노출콘크리트 등 마감, 창호: 샷시창호 등임. 기호(6)은 일반철골구조 기타지붕(철골조 위 경사지붕) 지상1층 건물로서, 외벽: 판넬 마감 및 일부 개방임. 기호(7)은 일반철골구조 기타지붕(철골조 위 경사지붕) 지상1층 건물로서, 외벽: 판넬 마감 및 일부 개방, 창호: 샷시창호 등임. 기호(8)은 일반철골구조 기타지붕(철골조 위 경사지붕) 지상3층 건물로서, 외벽: 알루미늄복합판넬 및 일부 노출콘크리트 등 마감, 창호: 샷시창호 등임. 기호(10)은 일반철골구조 철골지붕 지상2층 건물로서, 외벽: 판넬 마감 및 일부 개방, 창호: 샷시창호 등임. 기호(11)은 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 판넬 마감 및 일부 개방, 창호: 샷시창호 등임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구의 현상 및 관리상태는 보통이며, 기계기구(12-2)는 소재 불명임.

공작물의 현상

없음.

기타참고사항

①본건 지상에는 후첨 '지적도 및 건물개황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물㉠~㉥이 소재 함. ②본건 토지 및 건물 내부에는 후첨 '사진용지'와 같이 소유미상의 재활용폐기물을 처리하는 다수의 기계기구 및 장치, 재활용폐기물스크랩 등이 소재하므로 경매 진행시 참고 바람.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 및 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함(감정평가서 참조)
- 목록 2,4,6,7,10,11의 벽체 일부는 개방되어 제시외 건물과 벽체구분 없이 이용 중임
- 목록2 건물은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있음
- 기계기구목록 12-2(수변전시설 Cap' : 975KW)는 현재 소재불명임
- 본건 토지 및 건물 내부에 소유자 미상의 재활용폐기물 처리용 다수의 기계기구 및 장치와 재활용폐기물스크랩 등이 소재함(감정평가서 참조)
- 본건 토지상의 울타리, 담장, 바닥포장, 외부수도시설, 별도의 경제적 가치가 없는 조경수목 등은 거래관행 등에 따라 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경512906 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1630-10

용도: 공장

감정가: 23,302,077,630원

토지 면적: 11,569.70㎡ (약 3,500.03평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 4,236.79㎡ (약 1,281.58평)

건물 제시외 면적: 7,957.90㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 오류동에 소재하며, '검단양촌IC'에서 남서측 원거리에 위치합니다.

주변은 중소 규모 공장, 근린시설, 아파트형 공장 등으로 형성된 산업단지입니다.

토지는 기호(1)과 기호(9)로 구분되며, 모두 가장형 또는 세장형의 평탄한 토지로 현황 '공업용' 건부지로 이용 중입니다.

서측 및 동측으로 각각 노폭 약 15미터의 동일 포장도로를 이용하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

도시계획상 일반공업지역, 지구단위계획구역(뷰티풀파크), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 일반산업단지, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

인근에 검단2일반산업단지 등 대규모 산업단지 조성이 진행 중이거나 완료되어 산업 활동이 활발한 지역입니다.

1.2. 권리분석

본건 토지 및 건물에는 중소기업은행의 근저당권이 말소기준권리이며, 이를 포함한 다수의 근저당권 및 임의경매 개시 결정 기입 등기가 존재합니다.

등기부상 채권 총액은 18,600,000,000원입니다.

모든 권리(말소기준권리인 을7, 을8, 을5, 을6)는 경매 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 확인되며, 이후 근저당 및 임의경매 권리가 설정되었습니다.

건물 등기부 요약에서도 소유권 보존 및 이전 등기와 함께 근저당 및 임의경매 권리가 설정된 것으로 나타납니다.

제시된 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임차인 중 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 인천 서구 오류동의 산업단지 내에 위치하여 공장 운영에 적합한 입지입니다.

주변에 중소규모 공장, 근린시설, 아파트형 공장 등이 혼재되어 있어 산업 인프라가 구축되어 있습니다.

검단양촌IC와 인접하여 물류 이동에 유리하며, 향후 검단2일반산업단지 조성으로 지역 산업 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 공장 용도로, 직접적인 주거 환경보다는 산업 활동에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다.

주변에 근린시설이 존재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

인근 산업단지 내 근로자들의 수요를 고려한 편의시설 및 식당가 등이 형성될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화 물건, 공동담보 물건으로, 복합적인 권리 관계를 가집니다.

토지거래허가구역에 해당하므로, 외국인 등이 주택용도 취득 시 허가가 필요하며, 이는 일반 매입자에게는 큰 제약이 아닐 수 있습니다. (허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

감정평가서 요약에 따르면, 제시외 건물 ㉠~㉥이 소재하며, 본건 토지 및 건물 내부에 소유자 미상의 재활용 폐기물 처리용 다수의 기계기구 및 장치, 재활용 폐기물 스크랩 등이 소재합니다. 이는 추가적인 처리 비용 발생 가능성을 시사합니다.

목록 2 건물은 일반건축물대장상 '위반건축물'로 등재되어 있어, 향후 건축 관련 문제 발생 시 부담이 될 수 있습니다.

기계기구 목록 12-2(수변전시설 Cap' : 975KW)는 현재 소재 불명으로, 이에 대한 확인 및 조치가 필요합니다.

일부 건물(목록 2,4,6,7,10,11)의 벽체 일부가 개방되어 제시외 건물과 구분 없이 이용 중인 점은 구조적 안정성 및 활용 방안에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

전반적으로 다수의 제시외 건물, 폐기물, 위반건축물, 소재불명 기계기구 등 물건의 상태가 복잡하여 명도 및 인수 후 관리 측면에서 주의가 요구됩니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 인천 서구 오류동의 산업단지 내에 위치한 대규모 공장 용지입니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적을 갖추고 있어 활용 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

'검단양촌IC' 인근의 입지와 주변 산업단지와의 연계성, 그리고 검단2일반산업단지 조성 계획 등은 긍정적인 투자 요소로 작용할 수 있습니다.

그러나 다수의 제시외 건물, 내부의 폐기물 및 각종 장치, 위반건축물 등재, 일부 기계기구의 소재 불명 등 물건의 현 상태가 복잡하고 추가적인 비용 발생 가능성이 높아 신중한 접근이 필요합니다.

또한, 권리 관계는 경매로 인해 소멸될 예정이나, 임차인 현황 파악 및 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

전반적으로, 물리적 상태 및 권리 관계의 복잡성을 충분히 인지하고, 철저한 현장 조사와 전문가의 도움을 받아 인수 후 활용 계획을 구체화해야 할 물건입니다.

1.7. 투자포인트

넓은 대지 면적(약 3,500평)과 공장 시설을 활용한 사업 확장 또는 재개발 잠재력.

인천 서구 오류동의 산업단지 내 위치로, 지속적인 산업 인프라 확충 및 개발 계획에 따른 가치 상승 기대.

'검단양촌IC' 접근성을 활용한 물류 및 생산 활동의 이점.

제시외 건물 및 내부 설비 등을 인수 후 재활용하거나 처리하여 사업 재개 시 활용 가능성.

다만, 주변에 대한 면밀한 조사를 통해 혐오시설의 입지 여부 및 해당 물건과의 연관성을 파악해야 하나, 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 직접적인 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 전반적인 서구 지역의 혐오시설 집단화 관련 논의는 존재합니다.

1.8. 예상입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 시장 조사를 통한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 거래 사례, 현재 시장 동향, 본건의 현 상태(폐기물, 위반건축물 등)를 고려한 추가적인 현장 조사 및 전문가의 감정 평가가 필수적입니다.

따라서, 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.