나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1689 [1] 인천광역시 부평구 부평동 283-58 서광팰리스 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평공원" 서측 인근에 위치하며, 주위로는 동류형 의 주상복합건물 및 근린생활시설 등이 들어서 있는 주상지대임.

교통상황

본건 남서측 직선거리 약 500m 지점에 수도권지하철1호선 "백운역"이 소재하고 있으며, 본건 인근 대로를 통하여 운행되는 시내버스 등의 버스정류장이 부근에 소재하고 있어 대중교통편익은 대체로 양호시 됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 지하1층, 지상10층 건물로서 외벽 : 시멘몰탈위 패인팅 마감 등 내벽 : 시멘몰탈위 패인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인은 불가하였음

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 노폭 약10m 의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

#1 임대관계는 미상임 #2 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 불가하여 관할구청에서 발급한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1689 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 283-58, 서광팰리스 5층 501호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 194,000,000원

토지면적: 16.59㎡ (약 5.02평)

건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평공원" 서측 인근에 위치하며, 동류형 주상복합건물 및 근린생활시설이 밀집된 주상지대입니다.

* 교통: 수도권 지하철 1호선 "백운역"이 직선거리 약 500m 지점에 있으며, 인근 대로변으로 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 남동측으로 노폭 약 10m의 포장도로에 접하여 차량의 진출입이 용이합니다.

* 주변 환경: 상업 및 업무 시설이 혼재된 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 9월 25일 접수된 농협은행의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 보존 (갑1)

* 소유권 이전 (매매) (갑2)

* 근저당 (을1, 농협은행) - 말소기준권리

* 가압류 (주식회사 리드코프) - 말소

* 임의경매 (농협은행) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 및 세부 내용 미기재로 정확한 인수 여부 판단 불가하나, 등기부상 지상권 존재 가능성을 배제할 수 없어 주의가 필요합니다.)

* 인수되는 권리: 위 말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임대 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임대차 관계 확인이 필요합니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 인수되는 보증금이 없다고 하여 점유 관련 문제가 완전히 해소되는 것은 아니므로 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

* 위치: 부평구 부평동의 주거 및 상업 기능이 복합된 지역에 자리하고 있습니다.

* 주변 시설: 동류형 주상복합건물, 다양한 근린생활시설, 부평공원 등 생활 편의시설 및 녹지 공간이 인접해 있습니다.

* 잠재적 이용객: 인근 지역 거주민, 백운역 이용객, 상업 시설 종사자 등을 대상으로 잠재적 수요를 확보할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 백운역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근 상업지역 내 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 녹지: 서측 인근에 부평공원이 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 정확한 건물 상태, 내부 구조, 하자 여부 등은 직접 확인이 필요합니다. (감정평가서에 건축물현황도가 첨부되어 있습니다.)

* 임대 관계 미상: 정확한 점유자, 임대차 계약 내용, 월세 및 보증금 등 임대차 현황 파악이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득 시 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 백운역 접근성이 우수하며 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 건물 준공 시기가 비교적 최근(2015년)이며, 권리 관계가 명확하여 인수되는 권리나 부담해야 할 임차 보증금이 없어 명도 리스크가 적다는 장점이 있습니다. 다만, 현장 방문을 통한 내부 상태 확인이 불가하고 임대차 관계가 미상이라는 점은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요한 부분입니다. 전반적으로 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 백운역 이용이 편리하여 임대 수요 확보에 유리하며, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리관계의 안정성: 모든 등기부상의 권리가 말소기준권리 이하로 소멸 예정되어 있어, 명도 관련 위험이 낮습니다.

* 생활 편의성: 부평공원 인근 및 상업지구에 위치하여 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 실거주 및 투자 가치: 역세권 오피스텔로서 실거주 목적 또는 임대 수익 목적 모두 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(59.56㎡)의 6층 오피스텔이 2026년 6월에 174,000,000원에 거래되었습니다. 동일 건물 내 다른 면적(62.85㎡, 62.93㎡)의 거래 사례도 존재하며, 2026년 5월에는 62.93㎡ 면적의 3층 오피스텔이 220,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가 194,000,000원은 최근 실거래가(174,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다. 본건은 5층으로, 6층 거래 사례보다는 약간 낮은 가치를, 3층 거래 사례보다는 높은 가치를 가질 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

건물 면적 59.56㎡(약 18.02평), 토지 지분 16.59㎡(약 5.02평) 기준입니다.

최근 거래 사례(59.56㎡, 6층, 174,000,000원)와 감정가(194,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 180,000,000원에서 187,000,000원 사이로 예상됩니다. 현장 확인 불가 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요소를 감안하여, 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 최종 예상 입찰가: 183,000,000원 ~ 187,000,000원

(이는 시세 변동, 입찰 경쟁 정도, 법원의 진행 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.