나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1715 [1] 인천광역시 서구 마전동 1149-2 위드빌주건축물 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2025.10.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 ‘마전고등학교’ 남서측 인근에 위치하는 부동산(공동주택)으로 주위는 아파트, 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외 벽 : 타일붙임 마감 등임. 창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기 시설 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1715 (1)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1149-2 위드빌주건축물 2동 3층301호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제3층 제301호

감정가: 341,000,000원 (3억 4100만원)

토지면적: 41.94㎡ (약 12.68평)

건물면적: 68.64㎡ (약 20.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

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1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 마전동 '마전고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 아파트, 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

* 교통: 대상 물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 양호합니다.

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1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 8월 8일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권최고액 297,000,000원)입니다.

* 낙찰로 인해 소멸되는 권리:

* 농협은행주식회사의 근저당권 (297,000,000원)

* 인천신용보증재단의 가압류 (40,000,000원)

* 인천지방법원의 임의경매개시결정 (2025타경1715)

* 인수되는 권리: 본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리들만 존재하므로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: H (HASAN RASHA SAFAA SABAH)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-09

* 대항력: 없음

* 임차인 2: 알 카파지 H (AL KHAFAJI HASAN ABDULLAH MANSOOR)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-12

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025-12-12

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 임차보증금 또한 없습니다.

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1.3. 상권분석

* 해당 물건은 인천광역시 서구 마전동 주거지대에 위치하고 있으며, 주변에 마전고등학교가 있어 교육 환경이 형성되어 있습니다.

* 주변 지역은 아파트와 다세대주택이 혼재된 주거 단지로 이루어져 있습니다.

* 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의 시설에 대한 접근성이 양호한 편입니다.

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 지역 내 유사 면적(약 68㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 39,800만원에 거래된 사례(용진그린빌, 2025년 건축)가 있습니다. 이는 본 건의 감정가 34,100만원 대비 높은 시세를 형성하고 있음을 시사합니다.

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1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 마전고등학교 인근으로 기본적인 주거 생활에 필요한 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. (주변 혐오시설 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않아 확인되지 않으며, 추가적인 현장 조사가 필요합니다.)

* 교통: 차량을 이용한 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

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1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 상태: 철근콘크리트 구조로 안정성은 있으나, 건물의 연식에 따른 노후화 정도 및 하자에 대한 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 정밀한 점검이 필요합니다.

* 명도: 임차인들의 대항력은 없으나, 실제 점유 관계 및 이사 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 경기 변동 및 지역별 수급 상황에 따른 가격 변동 위험이 상존합니다.

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1.6. 종합 의견

* 본 건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 다세대주택으로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리나 임차보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 모든 등기부상 권리는 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가(39,800만원)와 비교했을 때, 본 건의 감정가(34,100만원)는 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 다만, 정확한 건물 연식은 명시되지 않았으나, 등기부 등재 시점 등을 고려하면 비교적 신축일 가능성이 있습니다. 실제 현장 확인을 통해 건물 상태 및 명도 관련 제반 사항을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

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1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수되는 위험 부담이 적습니다.

* 실거래가 대비 감정가 메리트가 있어 시세 차익 투자 기회가 있습니다.

* 주거 선호 지역에 위치한 소형 다세대주택으로 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 341,000,000원

* 인근 유사 물건 실거래가 (2026년 7월, 68㎡ 다세대): 398,000,000원

* 본 건의 건물 면적(68.64㎡), 위치, 권리 관계의 안정성, 그리고 인근 실거래가 동향을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이상으로 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

* 유사 물건의 시세(398,000,000원)와 본 건의 감정가(341,000,000원) 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 인수되는 금액이 없음을 감안하여, 시세 대비 유리한 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 하는 전략이 유효합니다.

* 추천 입찰가 범위 : 350,000,000원 ~ 400,000,000원 (3억 5천만원 ~ 4억원)

* (주의: 이는 제공된 시세 분석에 기반한 예상이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황, 본인의 투자 목표 및 자금 계획에 따라 최종 입찰가는 달라져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.