나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3842 [1] 경기도 남양주시 다산동 4002-1 플루리움 201동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다원 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "도농초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 전철역, 마트 등 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건이 소재하는 단지내 까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 '도농역'이 소재하는 등 대중교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 평슬라브위경량철골경사지붕 30층건물 중 제1층 제102로서, 외벽: 몰탈위페인트 등 마감 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호: 샷시창호 등 임.

이용상태

현장조사일 현재 아파트 1개호로 이용중이며, 보다 자세한 사항은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 주차장시설, 승강기시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

제반 차량출입 가능할 정도의 도로기반시설 및 주차시설 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 토지 (다산동 4002-1) 도시지역 , 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (2015-07-31), 지구단위계획구역(부영특별설계구역), 공공청사(저촉), 소로2류(폭 8m~10m) (국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(도농초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(부영예술유치원(구리남양주교육지원청 에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금교초등학교(구리남양주교육 지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남양주양정초등학교(구리 남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산새봄유치원 (구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(도농 중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (동화중고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(미금중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(미금초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아연유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(도농초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람)) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2012-11-29)(부영예술유치원(구리남양주교육 지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(금교초등학교(구리남양주 교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(도농중학교(구리 남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아연유치원 (구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역 <물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 철도 보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025 -08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임. 기호 2토지(다산동 3198-11) 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(부영특별설계구역), 중로1류(폭 20m~25m) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(도농 중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역 ((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견"의 "그 밖의 사항"란 참조하시기 바람.

물건 비고

지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2025타경3842 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 4002-1 플루리움 201동 1층 102호

용도: 아파트

감정평가액: 322,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 47.09㎡ (약 14.24평)

토지지분: 23.545㎡ (약 7.12평)

건물면적: 124.62㎡ (약 37.70평) (전용면적)

건물지분: 62.3095㎡ (약 18.85평)

*본 건은 토지 및 건물 지분 매각 대상입니다.

1.3. 건물 정보

아파트명: 플루리움 2단지

사용승인일: 2002년 01월 22일

층수: 30층 건물 중 1층

구조: 철근콘크리트벽식조 평슬라브위경량철골경사지붕

건축물대장 총괄표제부 상 복합단지 정보: 부영그린타운, 총 주택수 5,877호, 총 주차대수 11,090대 (JSON 참조)

아파트 단지 정보: 플루리움 2단지, 16동, 1,484세대, 최고층 30층, 주차대수합계 398대 (제공 정보 참조)

*건물 전용면적 및 공급면적 정보는 제공된 자료를 기반으로 작성되었으며, 분양면적(공급면적)에 대한 상세 정보는 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, "도농초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 전철역, 마트 등 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본 건이 소재하는 단지까지 차량 진출입이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 위치하며, 경의중앙선 "도농역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

제반 차량의 출입이 가능한 정도의 도로 기반시설 및 주차시설이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 권리

본 건은 토지 및 건물 지분으로 매각되며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

채권자는 오OO입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2016년 07월 29일 접수된 국민은행 근저당 (288,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 347,837,576원.

말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

"물건명세서 참고사항"에 의하면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 등 특수 권리 여부는 별도 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

*별도로 명시된 임차인이 없으며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 내 상가 및 인근 마트, 편의점 등 다양한 근린생활시설이 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

4.2. 교육시설

도농초등학교가 인근에 있으며, 다수의 유치원 및 중학교가 분포하고 있습니다. (관련 교육환경 보호 구역 지정 다수)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마트, 은행, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

5.2. 주거 환경

아파트 단지 내 조경 및 부대시설이 갖추어져 있으며, 단지 내 차량 진출입 및 주차 공간이 확보되어 있습니다. (총 주차대수: 398대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본 건은 지분 매각으로 진행되므로, 다른 공유자 또는 이해관계인과의 협의가 필수적입니다. 이는 향후 명도, 관리, 재산권 행사 등에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지(다산동 4002-1, 3198-11)는 도시지역, 제1종/제3종 일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

또한, 다수의 교육환경 보호구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 철도 보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2002년 준공된 건물로, 약 24년 경과되었습니다. (2024년 기준)

6.4. 임대관계 미상

감정평가서 요약에 따르면 임대관계는 미상이나, 인수 보증금이 없는 점으로 미루어 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 추정됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 플루리움 아파트의 지분 매각 건입니다. 경의중앙선 도농역 역세권에 자리하고 있어 교통이 편리하며, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 편의성이 우수합니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 가장 중요한 특징은 '지분 매각'이라는 점입니다. 이는 낙찰자가 해당 부동산의 전부가 아닌 일부 지분만을 소유하게 됨을 의미하며, 공동 소유자 또는 타 이해관계인과의 원만한 관계 형성과 협의가 필수적입니다. 토지이용계획상 다양한 제한 사항이 존재하므로, 향후 개발 또는 이용 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 아파트 지분 매물로, 교통 접근성이 우수합니다.

* 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 가치가 높습니다.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 낮은 수준으로, 시세 차익 기대가 가능합니다. (단, 지분 매각 특성을 고려한 신중한 접근 필요)

9. 예상 입찰가

* 최근 아파트 매매 정보 분석:

* 플루리움 2단지 (2002년식, 134.878㎡, 14층): 2026년 7월 2일, 800,000,000원

* 플루리움 4,5단지 (2000년식, 134.878㎡, 1층): 2026년 7월 1일, 780,000,000원

* 플루리움 4,5단지 (2000년식, 162.454㎡, 11층): 2026년 7월 2일, 860,000,000원

* 본 건의 감정가는 322,000,000원입니다.

* 본 건은 지분 매각으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만을 취득하게 됩니다. 최근 실거래가(전체 유닛 기준 약 7.8억 ~ 8.0억 원)와 감정가(3.22억 원) 간의 차이가 상당합니다.

* 만약 감정가 3.22억 원이 해당 지분 가치를 적절히 반영하고 있다면, 이는 시장 가격 대비 낮은 수준으로 볼 수 있습니다.

* 지분 매각의 특성상, 정확한 지분 비율 및 다른 공유자와의 관계, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 예상 입찰가 범위 : 감정가 322,000,000원을 기준으로, 약 10~20% 정도의 프리미엄을 고려하여 350,000,000원 ~ 400,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.