나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3828 [1] 경기도 남양주시 호평동 678 호평마을 한라비발디아파트 1801동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 남양주시 호평동 소재 ‘호평고등학교’ 동측에 인접하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각 급 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상14층 내 제5층 제503호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

아파트(방3, 화장실2, 발코니, 주방, 거실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외부공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(호평택지지구), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(구룡초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-11-29)(호평고등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(호평지구)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 남양주지원 2025타경3828 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 호평동 678 호평마을 한라비발디아파트 1801동 5층503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 413,000,000원

* 채권자: 수OOO

* 경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 및 규모

* 토지 면적: 50.99㎡ (약 15.42평)

* 건물 면적 (전용면적): 84.98㎡ (약 25.70평)

* 건축년도: 2005년 (사용승인일: 2005.11.21)

* 층수: 지상 14층 중 5층

* 건물 총 연면적 (단지): 74,221.197㎡ (건축물대장 총괄표제부 기준)

1.3. 매각 대상

* 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 입지조건

1.4. 1. 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 경기도 남양주시 호평동 소재 ‘호평고등학교’ 동측에 인접해 있습니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.4. 2. 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.4. 3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (호평택지지구)으로 지정되어 있습니다.

* 중로1류 (폭 20m~25m)와 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역 (구룡초등학교, 호평고등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 택지개발지구 (호평지구)에 해당합니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등/용도: 주택)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.5. 권리분석

1.5. 1. 말소기준권리

* 을6, 2019-05-22, 근저당권, 수협은행, 214,500,000원 입니다.

1.5. 2. 현재 진행 중인 경매

* 본건은 갑16, 2025-10-17, 임의경매, 수협은행, 194,459,323원 (의정부지방법원 남양주지원 2025타경3828)으로 진행 중입니다.

1.5. 3. 기타 권리 현황

* 소유권 보존, 소유권 이전 등기가 존재합니다.

* 등기부등본상 을6 근저당 외 다수의 권리는 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다.

1.5. 4. 임차인 현황

* 임차인 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대 내역 미상임.

* 해당 물건은 인수되는 임차 보증금이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 그러나 임대차 관계가 명확하지 않아 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 임대 내역이 미상인 경우, 예상치 못한 명도 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로 각별한 주의가 요구됩니다.

1.6. 상권분석

1.6. 1. 단지 및 주변 환경

* 본 물건은 ‘호평마을 한라비발디’ 아파트 단지 내에 위치하며, 주변은 아파트 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 2. 지역 특성

* 해당 지역은 택지개발지구로 지정되어 계획적이고 체계적인 주거 단지가 형성되어 있습니다.

* 제3종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 재건축 등 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 생활정보

1.7. 1. 주거 환경

* 건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 지상 14층 중 5층에 위치합니다.

* 이용 상태는 아파트로, 방 3개, 화장실 2개, 발코니, 주방, 거실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

1.7. 2. 단지 시설

* 총 9개동, 636세대 규모의 대단지 아파트입니다.

* 주차는 총 732대 (지상 135대, 지하 자동식 597대)가 가능합니다.

* 복리시설로는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 전기차 충전기는 지하에 15대 설치되어 있습니다.

1.7. 3. 설비 내역

* 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비가 설치되어 있습니다.

* 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1. 임차인 명도

* 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

* 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유자 확인 및 명도 계획 수립이 반드시 필요합니다.

1.8. 2. 토지거래허가구역

* 본 물건이 속한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 향후 매각 후 소유권 이전 시 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래 허가 규정을 확인해야 합니다.

1.8. 3. 기타 제한사항

* 학교 주변 상대보호구역에 해당하므로, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 시설 설치 제한 등 고려가 필요합니다.

1.9. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 남양주시 호평동의 잘 정돈된 아파트 단지 내에 위치하며, 학교 및 근린생활시설과 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준으로 평가됩니다.

* 2005년에 건축된 84.98㎡(약 25.70평)의 전용면적을 가진 아파트로, 단지 내 기본 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 임대차 관계가 명확하지 않아 명도에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

* 토지거래 허가구역이라는 점은 추후 거래 시 유의해야 할 사항입니다.

1.10. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요를 기반으로 하는 아파트 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 지역 개발 및 계획적 도시 환경으로 인한 장기적인 시세 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 비교적 최근의 실거래가 수준이 감정가 대비 높게 형성되어 있어 시장의 관심을 반영합니다.

1.11. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 413,000,000원입니다.

* 최근 실거래가 자료 분석 결과, 유사 면적(84.981㎡)의 거래 사례가 2026년 6월에 429,000,000원 (8층) 및 435,000,000원 (11층)에 있었습니다.

* 5층이라는 층수와 현재 시장 상황을 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 105% 수준 또는 최근 실거래가 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 명도 비용, 취득세 등 제반 부대 비용을 제외한 예상 입찰가는 대략 425,000,000원 ~ 435,000,000원 범위로 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

* 최종 입찰가는 명도 난이도, 시장 상황의 변동성, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.