나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72450 [1] 경기도 가평군 북면 제령리 114-26 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 북면 제령리 소재 "제령리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며 부근은 전원주택, 펜션, 농경지 및 임야 등으로 형성된 농촌지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용편은 농촌지역으로 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 경사지대에 평탄하게 조성한 주택부지임.

인접 도로상태

남서측 및 북서측으로 노폭 약6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

공부상 지목이 임야이나 현황은 대임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 공부상 지목이 임야이나 현황은 '대'임
2. 본건 토지상에 준공(사용승인)되지 않은 제시외건물(감정평가서상㉠)이 소재하나 매각에서 제외, 매각에서 제외되는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명하고, 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 경우 토지단가는 155,000원/㎡임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

물건 고유번호: 남양주지원 2025타경72450 (1)

소재지: 경기도 가평군 북면 제령리 114-26

감정가: 128,180,000원

토지면적: 580.00㎡ (약 175.46평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO (전성희)

1.2. 토지 정보

용도: 임야 (현황: 대)

토지면적: 580.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각에서 제외되는 제시외건물: 준공(사용승인)되지 않은 제시외건물(감정평가서상㉠) 소재

1.4. 기타 기본정보

특이사항: 법정지상권, 공동담보, 건물매각제외

주의사항: 공부상 지목이 임야이나 현황은 '대'임. 매각에서 제외되는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부 불분명하며, 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 경우 토지단가는 155,000원/㎡임.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 가평군 북면 제령리 소재 "제령리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 전원주택, 펜션, 농경지 및 임야 등으로 형성된 농촌지역임.

2.2. 교통 및 도로

제반 차량 접근이 용이하나, 농촌지역 특성상 대중교통 이용은 다소 불편한 편임. 남서측 및 북서측으로 노폭 약 6m 내외의 도로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 준보전산지, 자연보전권역임.

2.4. 주변 시설

본건 인근에는 농경지와 임야가 분포하고 있으며, 전원주택 및 펜션 등이 산재해 있어 조용하고 한적한 자연환경을 갖춘 곳으로 파악됨. 인근에 제령리 마을회관이 위치하여 지역 주민들의 편의를 위한 기본적인 시설은 갖추고 있을 것으로 예상됨. 가평군 북면 지역은 산림이 우거진 지역으로, 관광 및 레저 활동과 관련된 시설이 일부 존재할 수 있으나, 본건 바로 주변에 대규모 상업 시설이나 혐오 시설에 대한 정보는 명확히 확인되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본건 토지 등기부에는 여러 소유권 이전 및 공유자 지분 이전 기록이 존재하며, 최종 소유권 이전은 2025년 8월 13일 박정숙에게 이루어졌음.

말소기준권리: 2025년 10월 16일 접수된 전성희의 강제경매개시결정(사건번호 2025타경72450)임.

말소되는 권리: 을12 근저당권(주식회사시뮬랩, 채권최고액 130,000,000원)은 말소기준권리보다 늦은 2025년 12월 3일 접수되어 말소될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 법정지상권 성립 여부는 불분명하나, 매각 후에도 인수될 가능성이 있음.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

본건은 농촌 지역에 위치하며, 주변 환경은 전원주택, 펜션, 농경지 및 임야 등으로 구성되어 있어 지역 경제 활동은 주로 농업 및 관광 관련 업종에 집중되어 있을 것으로 판단됨. 대규모 상업 시설이나 산업 시설은 부족하며, 지역 주민을 위한 기본적인 상업 시설 외에는 발달하지 않은 것으로 보임.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 조용하고 쾌적한 환경을 제공하지만, 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있음. 인근 제령리 마을회관을 중심으로 지역 커뮤니티 활동이 이루어질 것으로 예상되며, 생활 편의시설은 차량 이동을 통해 인근 읍면 지역으로 접근해야 할 가능성이 높음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지목과 현황 불일치

공부상 지목은 임야이나, 현황은 '대'로 이용 중임. 이는 건축 허가 등 토지 이용에 있어 별도의 확인이 필요할 수 있음을 시사함.

6.2. 법정지상권 성립 여부 불확실

매각 대상 토지상에 준공되지 않은 제시외건물이 존재하며, 이 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명함. 만약 법정지상권이 성립할 경우, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 토지 가치에 영향을 미칠 수 있음. 이로 인해 토지단가가 155,000원/㎡로 산정된 점을 유의해야 함.

6.3. 미준공 제시외건물

매각에서 제외되는 제시외건물이 소재하여, 해당 건물로 인한 제약이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 가평군 북면의 자연환경이 좋은 농촌 지역에 위치한 임야(현황 대)로서, 토지 매각 대상임. 감정가는 1억 2천여만 원 수준이나, 지목과 현황 불일치, 미준공 제시외건물 소재 및 법정지상권 성립 여부 불분명 등 잠재적 리스크를 내포하고 있음. 이러한 권리관계 및 현황상의 문제점은 낙찰 후 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요함.

8. 투자 포인트

8.1. 자연환경

가평군 북면의 쾌적한 자연환경과 전원생활 또는 펜션 사업 등의 잠재력을 고려해볼 수 있음.

8.2. 토지 이용 가능성

현황 '대'로 이용 중인 점을 고려할 때, 건축 등 토지 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 128,180,000원을 기준으로 하되, 본건의 잠재적 리스크(법정지상권, 지목 현황 불일치, 미준공 건물)를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있음. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 법정지상권으로 인한 토지 이용 제한 가능성 및 제시외건물로 인한 가치 하락 가능성을 감안하여, 감정가 이하 또는 소폭 상승한 수준에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권고함. 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 정확한 현황 파악과 법률 전문가와의 상담이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.