나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72457 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 299-10 지에스타운 3동 3층 305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레감정 · 평가일 2025.10.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 소재한 ‘지에스타운’ 3동 3층 305호로서, 인근은 연립주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수, '천마산역'까지의 거리 등으로 보아 교통상황 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지상4층/지하1층 건물 내 3층 305호로, 외벽: 적벽돌붙임 등 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

연립주택임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로, 연립주택 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 진입 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 299-10번지에 소재한 지에스타운 3동 3층 305호 연립주택입니다. 사건번호는 남양주지원 2025타경72457 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 채권자는 미OOOOOOO입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 위치하며, '지에스타운'이라는 명칭의 연립주택 단지 내에 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕의 지상 4층/지하 1층 건물 중 3층 305호입니다. 외벽은 적벽돌붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시로 마감되어 있습니다. 건물은 1998년 5월 12일에 사용 승인되었습니다.

1.3. 면적 및 가치 평가

토지 면적은 76.81㎡(약 23.23평)이며, 건물 전용 면적은 83.70㎡(약 25.32평)입니다. 감정가는 187,000,000원입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리에 소재한 '지에스타운' 연립주택 단지 내에 위치합니다. 주변은 연립주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성이 양호합니다. 대중교통 이용 시 버스정류장까지의 거리와 노선 수를 고려할 때 대체로 무난한 편입니다. 또한 '천마산역'까지의 거리도 교통 상황에 긍정적인 영향을 미칩니다. 본건은 남동측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 관계

등기부등본상 최초 소유권 보존은 최의홍 씨가 1998년 7월 14일에 등기했습니다. 이후 여러 권리 변동이 있었으며, 말소기준권리는 2013년 5월 23일에 접수된 미금농업협동조합의 근저당권(을7, 112,800,000원)입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리인 미금농업협동조합의 근저당권(을7)을 포함하여, 을9(근저당권, 12,000,000원), 갑2(가처분, 정복점), 갑5(가압류, 근로복지공단, 800,000원), 갑6(가압류, 신한카드, 6,877,923원), 갑7(가압류, 동고성농업협동조합, 8,224,418원), 갑8(임의경매, 미금농업협동조합, 109,623,780원), 갑9(가압류, 미금농업협동조합, 10,502,099원) 등은 모두 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 분석

등기부채권 총액은 151,204,440원입니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다 (지상권개요: 비고).

3.4. 임차인 현황 분석

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 기타 참고사항으로 임대 관계 등은 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 부동산 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 연립주택 및 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 화성아트빌(연립, 1997년식, 76.77㎡)은 2026년 5월 14일에 12,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 517만원 수준입니다.

* 신강남하이츠(다세대, 1996년식, 69.12㎡)는 2026년 5월 6일에 15,460만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 737만원 수준입니다.

* 대영그린빌(다세대, 2009년식, 45.32㎡)은 2026년 5월 1일에 11,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 847만원 수준입니다.

본건과 유사한 연립주택인 화성아트빌의 거래가격을 기준으로 볼 때, 본건(83.70㎡)의 시세는 약 13,000만원 내외로 추정해 볼 수 있습니다. 이는 감정가 18,700만원보다 현저히 낮은 수준입니다.

4.2. 단지 및 건물 이용 상태

본건은 연립주택으로 이용 중이며, 내부에는 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다. 건물 구조는 철근콘크리트조입니다.

4.3. 생활 편의시설 및 환경

본건이 소재한 묵현리 일대는 연립 및 다세대 주택이 밀집한 지역으로, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 천마산역 및 버스정류장과의 접근성도 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역에 해당합니다. 다만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택) 등 다수의 법적 제한이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

5.2. 기타 리스크 (미상 정보, 혐오시설 등)

임대 관계 등은 미상으로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다. 주변 지역은 일반적인 주거 지역이나, 대규모 개발 사업이나 특정 시설의 유무에 따라 시세 변동이나 주거 쾌적성에 영향을 받을 수 있습니다.

* Google 검색 결과, 남양주시 화도읍 일대에는 과거 쓰레기 매립장 등이 친환경 테마파크나 체육시설로 전환된 사례가 있으나(9, 10), 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 구체적으로 나타나지 않았습니다. 다만, 2016년 기사에서는 주거 밀집 지역 내 폐가옥 방치로 인한 환경 문제를 지적한 바 있습니다(7). 현재 본건 주변에 명확한 혐오시설이 확인되지 않으나, 개발 계획 등에 따라 향후 변동 가능성은 상존합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 비교적 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 다수의 법적 토지이용 제한사항이 존재한다는 점은 유의해야 할 부분입니다. 임대 관계 또한 미상으로, 실제 현장 조사를 통해 점유 및 명도 관련 사항을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 연립주택 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 접근성: 대중교통 및 차량 접근성이 무난하여 생활이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 경매로 인해 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 인수 부담이 적습니다.

8. 예상 입찰가

주변 유사 연립주택의 최근 매매가격을 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 12,000만원 ~ 14,000만원 수준으로 판단됩니다. 특히, 가장 유사한 화성아트빌(1997년식, 76.77㎡)의 2026년 5월 거래가 12,000만원을 기준으로, 본건의 면적(83.70㎡)을 고려하면 시세는 약 13,000만원 내외로 추정됩니다.

따라서, 감정가 18,700만원과는 상당한 차이가 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 법적 제한사항, 미상 임대차 관계 등을 종합적으로 고려하여, 13,500만원 ~ 14,500만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.