나이스옥션 법원경매 고양 2025타경6031 [1] 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1480 탄현마을아파트 702동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "황룡초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 경의중앙선 "탄현역"이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브 15층 건 내 제11층 제1101호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 타일 마감 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다. (구체적인 내역은 후첨 "내부구조도" 참조하시기 바랍니다.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 광평수 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 외곽의 용도와 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2023-01-19)(탄현1,2,중산택지개발), 대로3류(폭 25m ~30m)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시 지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(연세유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(일산동고등학 교)<교욱환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(일산동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(홀트학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(황룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(연세유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역< 수도권정비계힉법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도(단독, 다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경6031 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1480 탄현마을아파트 702동 11층1101호

용도: 아파트

감정가: 185,000,000원

토지면적: 29.27㎡ (약 8.86평)

건물면적: 50.28㎡ (약 15.21평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 건축물 현황

건축물대장상 본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1480번지, 탄현마을아파트 702동 11층 1101호이며, 철근콘크리트조 평슬래브 15층 건물 내 제11층에 위치합니다.

건물의 사용승인일은 1995년 5월 3일입니다.

건물 전용면적은 50.28㎡ (약 15.21평)이며, 공급면적은 68.87㎡ (약 20.84평)입니다.

1.2. 등기부 요약

말소기준권리는 2022년 10월 20일 접수된 우리은행의 근저당(을11)이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

낙찰자는 등기부상 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동 소재 "황룡초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

경의중앙선 "탄현역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 건은 매각으로 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰자가 인수하는 부담되는 권리는 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어, 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 시세 분석

본 건 아파트(탄현마을7단지부영)의 전용면적 50.28㎡(약 15.21평) 기준 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

2026년 7월 18일, 9층 매물이 16,200만원에 거래되었습니다.

2026년 7월 11일, 5층 매물이 20,500만원에 거래되었습니다.

전용면적 59.86㎡(약 18.11평) 기준으로는 2026년 7월 21일, 15층 매물이 20,500만원에 거래되었습니다.

최근 전세 거래로는 2026년 7월 15일, 50.28㎡ (15층) 매물이 보증금 15,000만원에 거래되었습니다.

59. 86㎡(6층) 매물은 2026년 7월 16일에 보증금 19,000만원에, 59.86㎡(3층) 매물은 2026년 7월 21일에 보증금 19,000만원 (선순위 보증금 20,000만원)에 거래되었습니다.

분석 결과, 본 건과 유사한 면적의 아파트 시세는 대략 16,200만원에서 20,500만원 사이로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육환경

단지 인근에 황룡초등학교가 위치하고 있으며, 일산동중학교, 일산동고등학교 등 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 단지 정보

탄현마을7단지부영 아파트는 1995년 5월에 사용승인되었으며, 총 15층 중 11층에 해당합니다.

단지는 총 726세대로 구성되어 있으며, 총 주차대수는 336대입니다.

아파트 관리사무소 연락처는 031-914-1342입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

임대 관계가 미상이고 인수되는 임차인의 보증금이 없는 상황이므로, 실제 거주하는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(탄현1,2,중산택지개발)으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로3류(폭 25~30m) 및 소로1류(폭 10~12m) 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(연세유치원, 일산동고, 일산동중, 홀트학교, 황룡초등학교), 절대보호구역(연세유치원), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

2025년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 아파트 용지)에 해당합니다.

이러한 제한사항들은 일반적인 아파트 거래 및 이용에 큰 장애가 되지는 않을 것으로 보이나, 추후 재건축 등 대규모 개발 시 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 황룡초등학교, 탄현역 등 생활 편의시설 및 교통시설이 잘 갖추어져 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 탄현동에 위치한 아파트입니다. 경의중앙선 탄현역을 이용할 수 있는 역세권 입지에 황룡초등학교 등 교육시설과 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부상 권리를 취득할 수 있습니다.

다만, 임대 관계가 미상이고 명도 과정에서 주의가 필요한 점을 고려해야 합니다.

생활 편의성과 교통 접근성이 좋고, 권리관계가 명확하여 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경의중앙선 탄현역 이용이 용이하여 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 생활 인프라: 황룡초등학교가 인접해 있고, 다양한 편의시설 및 상업시설이 가까이 있어 생활이 편리합니다.

* 권리관계 안전: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 안전한 투자가 가능합니다.

* 향후 시세 상승 잠재력: 탄현동 지역의 지속적인 개발 및 교통망 개선을 통해 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 185,000,000원

최근 실거래가 (전용 50.28㎡): 16,200,000원 ~ 20,500,000원

최근 전세가 (전용 50.28㎡): 150,000,000원

현 시세와 전세가율을 고려할 때, 본 건의 적정 시세는 180,000,000원 ~ 20,000,000원 수준으로 판단됩니다.

임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 하회하는 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.