나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64440 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 783-1 캐시미어빌 3동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평감정 · 평가일 2025.10.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '고양국제고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용시설, 근린생활시설, 가구점, 대학병원 및 연구센터, 체육시설, 농경지, 근교야산 등이 혼재하는 공동주택지대로 주위환경은 대체로 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 대체로 보통 시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 4층 402호로 건물개황은 다음과 같습니다. 외벽: 드라이비트 마감, 일부 파벽타일붙임 마감, 내벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감, 창호: 하이샷시 창호

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 방(3개), 욕실(2개), 거실, 주방 겸 식당, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기, 옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 4필지(783-1, 783-2, 789-12, 789-15)가 일단지로 형성된 자루형의 평지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로를 경유하여 노폭 약 13m의 '동국로'에 연계됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

*783-1, 783-2, 789-12: 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업, 녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구, 연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) *789-15: 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동국대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구, 연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

건물명칭에 있어 다음과 같이 공부와의 차이가 있습니다. 공부: 캐시미어빌 3동 현황: 케시미어빌 103동

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

물건 비고

1. 건물명칭 공부와의 차이 있음(공부: 캐시미어빌 3동, 현황: 케시미어빌 103동)
2. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김태규)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 7. 9.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 고양지원 2025타경64440 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 783-1 캐시미어빌 3동 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 253,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 75.88㎡ (약 22.95평)

토지지분: 75.8786230728336㎡ (약 22.95평)

건물면적: 64.35㎡ (약 19.47평)

건물지분: 64.35㎡ (약 19.47평)

1.3. 채권자

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 '고양국제고등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용 시설, 근린생활시설, 가구점, 대학병원 및 연구센터, 체육시설, 농경지, 근교 야산 등이 혼재하는 공동주택지대로 대체로 보통 시 됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 대체로 편리합니다.

2.3. 도로상태

본 건은 서측으로 노폭 약 4m의 포장도로를 경유하여 노폭 약 13m의 '동국로'에 연계됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동국대학교), 제한보호구역(전방지역25km), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 9월 9일 접수된 이갑희의 근저당권(36,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025.07.11, 대항력 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(김태규), 보증금 282,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2020.11.30, 확정일자 2020.11.09, 배당신고일자 2023.01.18, 대항력 없음.

3.3. 주요 권리사항

* 특이사항으로 '대항력 있는 임차인'이 언급되었으나, 임차인 현황 상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 신청채권자인 주택도시보증공사(양도 전 주택임차권자 김태규)는 2026년 7월 9일자 인수조건 변경 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 것으로 확인됩니다.

* 따라서, 본 경매 절차를 통해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건이 소재한 식사동 일대는 공동주택 단지와 함께 상업용 시설, 근린생활시설, 대학병원, 연구센터 등이 혼재된 지역입니다. 이는 주거 기능과 함께 생활 편의 시설을 갖춘 복합적인 상권의 특성을 보입니다.

4.2. 편의시설 및 유해시설

* 주변에 고양국제고등학교, 대학병원, 연구센터, 체육시설 등이 인접하여 교육 및 의료, 문화 체육 활동에 접근성이 좋습니다.

* 식사동은 대형 쇼핑 시설(예: 벨라시타, 현대백화점 킨텍스점 등) 및 구제거리와 같은 특색 있는 상권도 인근에 있어 다양한 쇼핑 및 문화생활을 즐길 수 있습니다.

* 다만, 일부 언론 보도에 따르면 식사지구 인근에 레미콘 공장, 건축폐기물 처리 시설 등 환경 기피 시설이 존재하며, 이러한 시설들의 운영 및 재가동 추진이 주민들의 민원을 야기하고 있는 것으로 파악됩니다. 이러한 시설들의 정확한 위치 및 본건과의 이격 거리를 확인하여 잠재적 영향을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건은 철근콘크리트 구조 평지붕 4층 건물 내 4층 402호 다세대주택입니다. 건물 내부는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방 겸 식당, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있으며, 외벽은 드라이비트 및 일부 파벽타일 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

5.2. 설비 및 주차

급·배수, 위생, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 및 옥외주차장이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 명칭 차이

공부상 건물 명칭은 '캐시미어빌 3동'이나, 현황은 '케시미어빌 103동'으로 표기되어 있어 혼동의 소지가 있습니다. 이는 등기부등본 및 건축물대장 확인 시 명확히 파악해야 합니다.

6.2. 인수조건 변경 관련

주택도시보증공사(HUG)가 임차권에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 조건 변경 확약서를 제출하였으나, 해당 변경 과정 및 효력에 대한 법적 검토가 필요할 수 있습니다. 다만, 이는 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없다는 점에서 실질적인 재정적 위험은 줄어듭니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법적 제한을 받고 있어 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 시설

식사지구 인근의 레미콘 공장, 건축폐기물 처리 시설 등 환경 기피 시설의 존재는 주거 환경의 질에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다. 이러한 시설들의 정확한 위치와 운영 현황을 추가적으로 확인하여 민원 발생 가능성 등을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 253,000,000원입니다. 최근 거래된 주변 유사 물건들의 면적당 가격은 약 98만원 ~ 137만원/평 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 건물 전용면적(약 19.47평)을 기준으로 환산 시, 시장가치는 대략 190,806,000원에서 266,739,000원 범위로 추정됩니다.

권리 분석 상, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, '대항력 있는 임차인'으로 표기되었던 김태규 씨의 경우 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 보증금 인수 의무가 발생하지 않습니다. 따라서 본 경매 물건은 권리상 낙찰자가 인수할 부담이 없는 깨끗한 상태라고 판단됩니다.

다만, 건물 명칭의 공부와 현황 간 차이, 그리고 인근에 환경 기피 시설이 존재할 가능성 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 하지만 이러한 부분들은 추가적인 확인과정을 통해 해소 가능하거나, 물건의 가치에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 명확하여 인수되는 채무나 임차보증금이 없습니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 특이사항이 있었으나, 낙찰자에게 인수 부담이 없도록 정리되었습니다.

* 실거주 및 임대 목적 모두 고려할 수 있는 주거용 부동산입니다.

* 인근 부동산 시장의 시세 및 본건의 감정가, 잠재적 가치를 종합적으로 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰 시 시세차익 및 안정적인 임대수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 253,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 유사 면적(약 19.47평)의 다세대주택 거래가는 약 190,806,000원(약 98만원/평)에서 266,739,000원(약 137만원/평) 범위로 나타났습니다.

권리상 인수 부담이 전혀 없고, HUG의 조건 변경으로 인해 임차인 관련 리스크가 해소된 점을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

이에, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 95% 수준인 약 227,700,000원에서 240,350,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 법원 현장 조사, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.