나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64415 [1] 경기도 파주시 아동동 296-12 아느칸빌4단지 401동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 아동동 소재 "경의중앙선 금촌역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모창고 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 주위를 통과하는 대중교통의 운행빈도 등을 고려컨데 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물내 지상3층 제301호로서, 외벽: 드라이비트 및 치장벽돌붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨. 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 소화설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄하게 조성된 장방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

제반 차량 출입이 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(2025-08-26)(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 세부내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 경기도 파주시 아동동 296-12번지에 위치한 아느칸빌4단지 401동 3층 301호 다세대주택입니다.

경의중앙선 금촌역 북동측 인근에 소재하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 창고 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

건물은 2018년 6월경 사용 승인된 철근콘크리트구조이며, 본건은 4층 건물 중 3층에 위치합니다.

1.2. 면적 정보

토지면적: 53.85㎡ (약 16.3평)

토지 지분: 53.853㎡

건물면적: 57.89㎡ (약 17.5평)

건물 지분: 57.89㎡

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

내외부 마감: 외벽 드라이비트 및 치장벽돌붙임, 내벽 벽지도배 및 타일붙임, 창호 샤시

설비: 위생 및 급배수, 개별 난방, 소화, 승강기 설비

1.4. 경매 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64415 (1)

감정가: 206,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 파주시 아동동 소재 "경의중앙선 금촌역" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 창고 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근을 통과하는 대중교통 운행 빈도 등을 고려할 때 교통상황은 보통으로 평가됩니다. 경의중앙선 금촌역을 이용할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동:

2018년 7월 12일: 이강환 소유권 보존

2018년 7월 25일: 이주현 소유권 이전 (매매)

채권 설정:

2020년 3월 3일: 한국주택금융공사 근저당권 설정 (169,400,000원), 말소기준권리

2025년 10월 15일: 한국주택금융공사 임의경매 개시 결정 (152,706,235원)

등기부 채권 총액: 169,400,000원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 비고란에 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

이해관계인 부재로 세부 내역은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

본 물건은 주거 지역에 위치하며, 주변의 다세대주택, 단독주택 등의 배후 수요가 예상됩니다. 또한, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

본 정보만으로는 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 확인이 어렵습니다. 다만, 근린생활시설이 주위에 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역(2025-08-26 지정, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 해당)으로 지정되어 있습니다. 따라서 취득 후 관할관청의 허가를 받아야 하며, 이에 따른 절차 및 제약이 발생할 수 있습니다.

5.2. 권리관계 불확실성

매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있으며, 이는 부동산 이용에 제약을 줄 수 있습니다. 또한, 임차인 현황은 이해관계인 부재로 세부 내역이 미상으로 되어 있어, 점유 관계 및 명도 진행 시 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

5.3. 건물 연식

본건이 속한 아느칸빌4단지는 2018년경 사용 승인된 건물로, 최신 건물은 아닙니다.

6. 투자 포인트

* 역세권 인근 입지: 경의중앙선 금촌역 접근성이 양호합니다.

* 안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 시장 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 비교를 통한 시세 차익 기대.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 금촌역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 건물 상태 및 설비는 기본적인 수준을 갖추고 있습니다.

그러나 토지거래허가구역 지정, 소멸되지 않는 권리(지상권) 가능성, 그리고 임차인 정보의 불확실성은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이러한 부분에 대한 충분한 사전 조사와 신중한 접근이 필요합니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 조건의 다세대주택(아느칸빌101동102동, 54.14㎡, 2019년 준공)이 2026년 7월 27일 157,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 2,899,880원/㎡입니다.

본건의 전용면적 57.89㎡에 적용 시, 약 167,862,080원의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

감정가는 206,000,000원이지만, 최근 실거래가 및 토지거래허가구역 지정, 소멸되지 않는 권리 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

이에 따른 예상 입찰가는 160,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.