나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4704 [1] 경기도 양주시 삼숭동 690 옥정역로제비앙메트로파크 105동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나인감정 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 "한미자동차운전학원" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답, 임야, 근린생활시설, 공공시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통으로 보임.

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건 내 10층 1003호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급,배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 내·외의 포장 도로를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구), 어린이공원(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(지방도360호선 (마전_삼숭))<도로법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4704 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 상세

소재지: 경기도 양주시 삼숭동 690 옥정역로제비앙메트로파크 105동 10층1003호

용도: 아파트

감정가: 403,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적: 43.83㎡ (약 13.26평)

토지 지분: 43.8346㎡ (약 13.26평)

건물 면적: 84.91㎡ (약 25.69평) - 전용면적

건물 지분: 84.9065㎡ (약 25.69평)

1.4. 아파트 단지 정보

단지명: 옥정역 로제비앙 메트로파크 1단지

준공일: 2022년 7월 26일

총 동수: 11개동

총 세대수: 946세대

최고/최저층: 28층 / 2층 (단지 전체 기준)

주차 대수: 총 1374대 (지하 자동 주차 1189대, 지상 자동 주차 185대)

복리 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양주시 삼숭동 소재 "한미자동차운전학원" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 전, 답, 임야, 근린생활시설, 공공시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

단지 인근으로 수도권 전철 7호선 옥정역(공사 중, 2027년 12월 개통 예정)이 예정되어 있어 향후 교통 편의성이 증대될 것으로 보입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

아파트 단지 내외부로 포장된 도로를 통해 접근 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼숭지구)에 해당합니다.

어린이공원(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉)에 저촉되어 있습니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한), 도로구역(지방도360호선), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2022년 11월 10일 접수된 하나은행 근저당권 (채권액 220,000,000원)입니다.

등기부채권 총액: 353,500,852원입니다.

본 경매 절차 진행 시, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주식회사디케이홀딩스대부

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 현재 등기부등본상 지상권은 확인되지 않습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 단지 정보

옥정역 로제비앙 메트로파크 1단지는 2022년 준공된 신축 아파트 단지입니다.

총 946세대로 구성되어 있으며, 본건은 105동 10층에 위치합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

총 주차 대수는 1374대로 넉넉한 편이며, 지하 자동 주차와 지상 자동 주차 시스템을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설 및 상권

단지 인근으로 근린생활시설 및 공공시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

단지명에 '옥정역'이 포함된 것으로 보아, 옥정역과의 접근성이 좋을 것으로 예상되며, 이는 상권 발달에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 명확하게 문제 되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 양주시 지역 특성상 산업단지나 공공시설 등이 혼재되어 있어 민감한 수요자는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 중복 사건

본건은 '중복사건'으로 분류되어 있어, 동일 물건에 대한 경매가 여러 건 진행 중일 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차의 혼선이나 지연을 야기할 수 있는 요인이므로 주의가 필요합니다.

5.2. 규제 사항

토지이용계획상 어린이공원, 중로2류, 도로구역, 배출시설설치제한지역 등에 저촉되어 있어 향후 건축이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

성장관리권역으로 지정되어 수도권정비계획법의 적용을 받습니다.

5.3. 기타

임대관계 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력 없음)

6. 투자 포인트

6.1. 신축 아파트

2022년 준공된 비교적 새 아파트로, 하자 보수나 노후화 관련 부담이 적습니다.

6.2. 입지 강점

'옥정역' 인근으로 예상되는 역세권 프리미엄과 함께, 지속적인 지역 개발 가능성이 있는 곳입니다.

6.3. 단지 내 편의시설

잘 갖춰진 커뮤니티 시설 및 녹지 공간은 주거 만족도를 높여 투자 가치 상승에 기여할 수 있습니다.

6.4. 소액 인수 보증금

인수해야 할 임차인 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 깔끔합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 아파트로서 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있으며, 역세권 잠재력을 가지고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없어 투자 진입 장벽이 낮은 편입니다. 다만, 중복 사건으로 인한 절차적 불확실성과 일부 토지 이용 제한 사항은 고려해야 할 리스크 요인입니다. 현재 감정가 대비 최근 실거래가가 소폭 낮은 점을 감안할 때, 적절한 가격에 낙찰받는다면 시세 차익 및 실거주 목적 모두 고려해 볼 만한 물건입니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

2026년 6월 3일: 35,200만원 (2층)

2026년 6월 8일: 38,000만원 (16층)

2026년 6월 19일: 37,000만원 (14층)

평균 실거래가: 약 36,733만원

감정가: 40,300만원

본건은 10층으로 중간층에 해당하며, 최근 거래가와 감정가의 차이를 고려했습니다.

'중복사건'이라는 특이사항은 경쟁률을 낮춰 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

현재 시세와 감정가, 경매 특수성을 고려했을 때, 37,000만원 ~ 39,000만원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

성공적인 낙찰을 위해서는 입찰 전 주변 시세를 재확인하고, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준을 종합적으로 판단하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.