나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64413 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 613-1 주건축물 3동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 “고양예술고등학교‘’ 북동측 인근에 위치하며, 인근에 단독주택 및 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

구 분 내 용 비 고 구 조 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 “한빛마을5단지 캐슬앤칸타빌” 규 모 지상4층 외 벽 외장석 및 외장 벽돌 붙임 마감 등 창 호 하이샷시 창호 등

이용상태

구 분 내 용 비 고 제3동 제1층 제101호 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 현관 등) 후첨“내부구조도”참조

설비내역

위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 부정형의 토지로서, 건부지(다세대주택)으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북동측으로 약 4~5m의 아스팔트 포장 도로와 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 강희선)로부터 2026.5.8.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 613-1번지, 주건축물 3동 1층 101호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 고양지원 2025타경64413 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 203,000,000원 (2억 3백만원)입니다.

토지 면적은 66.77㎡ (약 20.2평)이며, 건물 면적은 56.22㎡ (약 17.0평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

본 건물의 사용승인일은 2018년 7월 13일입니다.

건축물대장상 주용도는 공동주택(다세대)이며, 철근콘크리트구조입니다.

총 3개 동으로 구성된 다세대주택 단지 내 제3동 1층 101호에 해당합니다.

1.1. 입지조건

* 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 소규모 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 접근 및 진출입이 용이한 편이며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

대상 물건 북동측으로는 약 4~5미터 폭의 아스팔트 포장 도로와 접해 있으며, 이 도로를 통해 인근 지역으로의 연계가 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

을1 (근저당권, 주식회사다진투자개발, 2021년 5월 3일 접수)

* 기타 권리사항

등기부등본 상 갑구 및 을구에 여러 권리가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 경매 절차 진행 시 말소될 예정입니다.

주요 등기 내역은 다음과 같습니다:

- 갑3: 소유권이전 (2020년 7월 24일 접수)

- 갑4: 소유권이전 (2020년 7월 24일 접수)

- 갑5: 가압류 (주택도시보증공사, 2022년 11월 17일 접수) - 말소

- 갑6: 압류 (인천세무서장, 2023년 1월 5일 접수) - 말소

- 갑7: 압류 (고양시, 2024년 7월 18일 접수) - 말소

- 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025년 10월 15일 접수) - 말소 (현 경매 사건)

- 갑9: 압류 (의정부시, 2026년 3월 26일 접수) - 말소

- 을2: 주택임차권 (강희선, 2024년 8월 2일 접수) - 말소

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 강희선)

보증금: 217,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 24일

확정일자: 2020년 7월 6일

배당신고일자: 2024년 8월 2일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 신청채권자(주택도시보증공사)로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출됨.

- 임차인: 최연화

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 4월 16일

대항력: 없음

* 인수 보증금 합계

0원

1.3. 상권분석

대상 물건이 위치한 덕이동 일대는 주거 지역과 소규모 상업 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. "고양예술고등학교"가 인근에 있어 학군 관련 잠재 수요가 있을 수 있으나, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주로 형성되어 있습니다. 전반적인 상권은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

"고양예술고등학교"가 북동측 인근에 위치하고 있습니다. (추가적인 주변 학교 정보는 제공되지 않았습니다.)

* 편의시설

소규모 근린생활시설이 주변에 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

* 교통

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 사항

주요 임차인인 강희선(주택도시보증공사 대위변제/양도)의 경우, 대항력 포기 및 우선변제권 주장 확약서가 제출되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 하지만 '대항력 있는 임차인'이라는 특이사항 및 HUG 인수조건 변경 등은 등기부 및 관련 서류를 통해 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

제출된 확약서 내용대로라면 임차인으로 인한 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상되나, 법적 효력 및 해석에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건이 속한 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당됩니다.

- 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone)

- 가축사육제한구역

- 제한보호구역(전방지역: 25km)

- 준보전산지

- 과밀억제권역

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 주택용 토지)

특히, 제한보호구역(전방지역), 준보전산지, 토지거래허가구역 등은 향후 재산권 행사나 개발에 제약이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2018년 사용승인) 건물에 해당합니다.

감정가는 203,000,000원이며, 토지 및 건물 면적은 각각 66.77㎡(약 20.2평) 및 56.22㎡(약 17.0평)입니다.

권리 분석상 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단되나, 임차인 관련 확약서 내용에 대한 최종적인 법률적 검토가 권장됩니다.

주변 환경은 주거지 및 소규모 상업시설이 혼재되어 있으며, 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 여러 제한사항이 존재하므로 투자 시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인 관련 인수 보증금이 0원으로, 명도가 비교적 용이할 수 있습니다. (단, 법적 검토 필요)

* 비교적 신축 건물: 2018년 사용승인되어 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 시세 대비 잠재적 수익률: 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 보이므로, 시세 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정 시 수익률 확보가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적(전용면적 약 51~56㎡)의 다세대주택 거래가는 2026년 6월 기준으로 11,000만원에서 16,500만원 사이로 확인됩니다.

본 물건의 전용 면적은 56.22㎡(약 17.0평)입니다.

최근 거래가격을 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 140,000,000원에서 170,000,000원 수준으로 추정됩니다.

현재 감정가(203,000,000원)가 최근 시세보다 높은 편이므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 임차보증금이 없다는 점은 긍정적 요인입니다.

시세 하한선(140,000,000원)을 기준으로 보수적인 낙찰가율 80%를 적용하면 약 112,000,000원부터 시작을 고려할 수 있으나, 실제 경쟁률에 따라 낙찰이 어려울 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 시장 가치를 고려하여 150,000,000원 (1억 5천만원) ~ 170,000,000원 (1억 7천만원) 범위 내에서, 현장 조사 결과와 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.