나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64454 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 956 원흥베네하임5차 21층2112호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 '도래울초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제 반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상 황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층, 지상24층 건물 내 제21층 제2112호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 미상임. 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 '업무시설(오피스텔)'이며, 인근 부동산 탐문 등 조사결과 복층구조 (다락소재)인 것으로 조사되는 바, 경매진행 및 입찰시 참고 바람.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥 내소화전설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 '업무시설(오피스텔),근린 생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 북동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 25m 내외의 포장 도로 및 서측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 2 5m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 공공주택지구(원흥공공주택지구)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구, 연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

경기도 고양시 덕양구 도내동 956, 원흥베네하임5차 21층2112호에 소재한 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조, 평지붕, 지하 4층, 지상 24층 건물 중 제21층 제2112호에 해당합니다. 2021년 9월 30일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있으나 조사 결과 복층구조(다락소재)로 이용 중인 것으로 확인되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가

전용면적은 29.74㎡ (약 8.99평)이며, 토지 지분은 4.8852㎡입니다. 본 건물의 감정가는 277,000,000원입니다.

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치하며, '도래울초등학교' 북동측 인근 지역에 속합니다. 주변은 대규모 아파트단지, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근성이 양호하며, 대상 물건까지 차량 진출입이 가능합니다. 또한, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2025년 2월 12일 접수된 송포농업협동조합의 근저당권(192,000,000원)입니다. 이보다 선순위로 2025년 11월 27일 접수된 박성연의 주택임차권(48,000,000원)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 후순위로는 소유권이전1번신탁등기말소, 임의경매개시결정, 압류 등이 등기되어 있으며, 이들 대부분은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 약 240,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 48,000,000원

* 차임: 550,000원

* 전입/확정일자: 2025년 2월 11일

* 배당신고일자: 2025년 10월 24일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

본 건은 대항력 있는 임차인 박 씨가 존재하여 주의가 필요합니다. 임차인은 2025년 2월 11일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력을 갖추고 있습니다. 경매 절차에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 교육시설: 인근에 도래울초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 상업시설: 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 다양한 편의시설과 상업시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교통시설: 북동측 약 30m, 남동측 약 25m, 서측 약 15m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 매우 우수합니다.

4.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 현재까지 혐오시설로 분류될 만한 시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설을 편리하게 이용할 수 있습니다.

5.2. 기타

건물이 복층 구조로 설계되어 있어, 일반적인 오피스텔 대비 넓은 공간 활용이 가능하며, 이는 거주 및 업무 효율성을 높일 수 있는 장점입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 박 씨의 존재입니다. 보증금 48,000,000원 전액이 배당되지 못하면 해당 금액은 매수인이 부담해야 하므로, 실제 총 취득 비용이 증가할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법규 및 지역 지구제에 따른 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 오피스텔로서 건물 상태가 양호하고 복층 구조라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 상권 및 교통 여건 또한 보통 이상으로 평가됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 이러한 위험 요인을 충분히 인지하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 자산 가치 및 거주/사용 만족도 높음.

* 복층 구조로 인한 공간 활용성 극대화 및 희소성.

* 초등학교 인접 및 풍부한 배후 수요를 갖춘 지역.

* 철저한 권리 분석 및 시세 조사를 통한 합리적 입찰가 산정 시 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 물건과 유사한 층수의 오피스텔 매매가는 27,557만원에서 27,683만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건은 21층으로 비교적 고층이며, 복층 구조라는 점을 감안할 때, 현 시세는 약 27,800만원에서 28,000만원 사이로 추정됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 48,000,000원 중 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 이러한 위험을 감안할 때, 총 취득 비용이 시장 가격을 초과하지 않도록 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 250,000,000원 ~ 270,000,000원 범위를 제안합니다. 이 가격대는 현 시세보다 다소 낮게 책정되어, 잠재적인 임차인 보증금 인수 부담을 감안한 합리적인 수준입니다. 낙찰 후 임차인과의 협상 또는 배당 절차 결과를 통해 최종적인 수익률을 예측하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.