나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73282 [1] 경기도 의정부시 용현동 296 골든피아 에이동 2층 205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: YH감정 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 '용현초등학교'서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등 대중교통시설이 소재하는 등 종합적인 교통상황은 대체로 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 4층 건물 내 2층 205호로서, 외 부 : 돌붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공부 상 공동주택(연립주택-도시형생활주택)으로 기재되어 있음.

설비내역

위생 시설 및 급배수, 난방, 주차장 시설 등을 갖투고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 및 토지 대비 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측 및 북동측으로 노폭 약 3미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역(2013-08-19), 소로3류(폭 8m 미만)(2020-06-30)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호

의정부지방법원 2025타경73282 (1)

소재지

경기도 의정부시 용현동 296 골든피아 에이동 2층 205호

용도

연립주택 (도시형생활주택)

감정가

38,000,000원

토지면적

14. 76㎡ (약 4.47평)

토지지분

14. 7588㎡ (약 4.47평)

건물면적

17. 82㎡ (약 5.40평)

건물지분

17. 824㎡ (약 5.40평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

이OO

특이사항

공동담보

준공년도

2014년 02월 17일 (사용승인일 기준)

건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 4층 건물 내 2층 205호

1.1. 입지조건

주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 '용현초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등 대중교통시설이 소재하여 전반적인 교통 상황은 대체로 보통 수준임.

도로상태

본건 토지는 남측 및 북동측으로 노폭 약 3미터 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 준보전산지, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.10.~2029.11.09.)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리

우리은행 근저당권 (2014년 02월 25일 접수)

인수되는 권리

없음. (임차인 인수 보증금 합계 0원)

임차인 현황

* 임차인: 이다솔

보증금: 55,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2018년 07월 31일

배당신고일자: 2025년 05월 08일

대항력: 없음

* 임차인: 이수응

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024년 01월 10일

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

주의사항

본건은 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임. 채권 총액이 감정가보다 매우 높으나, 이는 낙찰자가 인수하는 금액과는 직접적인 관련이 없음.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 용현초등학교가 있어 주거 배후 수요를 바탕으로 한 근린생활시설이 일부 혼재하는 지역임. 소규모 공장들도 혼재되어 있어 복합적인 용도의 상권 특성을 보임.

1.4. 생활정보

교육시설

용현초등학교가 도보 가능한 거리에 위치하여 교육 환경이 양호함.

교통

인근 시내버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리함.

주변환경

주거시설 및 소규모 공장들이 혼재하여 주거 환경의 쾌적성은 다소 낮을 수 있으나, 생활 편의시설 이용은 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수 시 토지거래허가를 받아야 함. 이는 매각 이후 거래 과정에서 제약이 될 수 있음.

* 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 저촉 또는 접합되어 있어 도로 관련 규제 사항을 확인해야 함.

건물 상태

2014년 준공된 건물로, 외관 및 내부 마감 상태, 설비의 노후도 등을 현장 확인이 필요함.

복합용도 지역

주택과 소규모 공장이 혼재된 지역이므로, 소음, 먼지 등 공장으로 인한 불편이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 용현동에 위치한 소형 연립주택으로, 1인 가구 거주 또는 소형 임대 수익형 부동산으로 고려할 수 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차인의 보증금이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 매각 절차 및 재매각 시 제약이 따를 수 있다는 점은 주의해야 할 부분입니다. 또한, 소규모 공장과 혼재된 지역 특성상 주변 환경에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 소형 면적으로 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 접근 가능.

* 인수할 임차인의 보증금이 없어 명도 리스크 최소화.

* 용현초등학교 인근으로 기본적인 주거 수요 확보 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 38,000,000원

시세 분석:

제공된 주변 실거래가 정보는 본건보다 면적이 훨씬 큰 다세대 주택들의 정보로, 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 해당 거래들의 단위 면적당 가격을 환산해 볼 때, 본건의 감정가는 시장 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 다만, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 이는 잠재적 매수자들의 진입을 제한하는 요인이 될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 38,000,000원 ~ 45,000,000원

(토지거래허가구역 지정으로 인해 보수적인 입찰 접근이 권장됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.