나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4841 [1] 경기도 동두천시 생연동 184-6 도담마을 501동 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레감정 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 동두천시 생연동 소재 ‘보산초등학교’남동측 근거리에 위치하며, 인근은 주택, 농지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 등으로 보아 대중 교통상황은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

완경사지대에 위치한 부정형의 토지로, 기호(2): 단독주택 건물 부지, 기호(3): 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

현황 인접도로를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(300m 이내 - 일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건물로, 외벽: 외장석, 벽돌 붙임 등 창호: 새시 창호 등 내벽: 벽지마감 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '사진용지' 등 참조바람.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 동두천시 생연동 184-6 도담마을 501동

건물명: 도담마을 501동

토지 지번: 184-6

건물 용도: 단독주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 3층

1.2. 면적 및 건물개요

토지 면적: 1441.00㎡ (약 436.5평)

토지 지분: 233.7552㎡ (약 70.7평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 84.16㎡ (약 25.4평)

건물 지분: 84.16㎡ (약 25.4평)

건물 제시외 면적: 25.00㎡ (약 7.5평)

주건축물 건축면적: 39.68㎡ (약 12.0평)

주건축물 총 면적: 84.16㎡ (약 25.4평)

건폐율: 19.84%

용적률: 42.08%

1.3. 감정가 및 경매정보

감정가: 235,619,060원

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4841 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 동두천시 생연동 소재 ‘보산초등학교’ 남동측 근거리에 위치하고 있으며, 인근은 주택, 농지, 임야 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선 수 등을 고려할 때 대중교통 상황은 대체로 보통으로 평가됨.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

완경사지대에 위치한 부정형의 토지로, 단독주택 부지 및 도로 등으로 이용 중임. 현황 인접 도로를 통하여 진출입이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부 요약 상 소유권이전 신탁등기 말소 이력이 있으며, 을구에는 남인천농업협동조합과 유진옥의 근저당이 등기되었으나 모두 말소된 것으로 확인됨. 또한, 본 경매 사건의 채권자인 장OO 외 1명 외에 남인천농업협동조합의 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 모두 말소 대상에 해당함.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 7월 9일 접수된 남인천농업협동조합의 근저당권 (을1)임.

3.3. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됨. (단, 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권개요로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명세서 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원임. 따라서 인수할 임차인 권리가 없는 것으로 보임. 다만, 임대관계 등은 미상으로, 추가적인 현장 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례

제공된 최근 매매 정보는 2026년 5월 동두천시 생연동 일대에서 거래된 다세대 및 연립주택 사례임.

* 양주하이츠(461-8) 다세대, 1995년식, 전용면적 63.69㎡, 2026년 5월 22일 거래가 4,950만원.

* 영진아트빌라(222-14) 다세대, 1997년식, 전용면적 50.1㎡, 2026년 5월 22일 거래가 5,300만원.

* 달빛마을빌라 연립, 2001년식, 전용면적 59.94㎡, 2026년 5월 19일 거래가 6,000만원.

4.2. 시세 분석

본 건은 단독주택으로, 제공된 최근 매매 사례인 다세대 및 연립주택과는 주거 형태 및 면적 특성이 달라 직접적인 시세 비교에 한계가 있음. 제공된 사례들의 면적당 가격은 약 77만 원 ~ 105만 원 수준이나, 이는 소형 다세대/연립 주택 기준임. 본 건은 넓은 토지면적(약 436.5평)을 가진 단독주택이므로, 토지 가치가 시세 판단에 중요한 요소로 작용할 것으로 보임. 감정가 235,619,060원 대비 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

‘보산초등학교’가 인근에 위치함. 주변 지역의 정확한 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사를 통해 확인 필요.

5.2. 교육시설

* 보산초등학교: 남동측 근거리 위치.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 특이사항

사건번호에 (1)이 붙어 있어 중복 사건일 가능성이 있음. 또한, 제시외 건물 포함 일괄 매각 대상임.

6.2. 법률 및 규제 사항

본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음. 임대관계 등은 미상임.

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 파악할 수 없음. 외부 조사를 통해 반드시 확인 필요.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 동두천시 생연동에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지면적(약 436.5평)을 보유하고 있다는 장점이 있음. 보산초등학교가 인근에 위치하며 차량 접근성 및 버스정류장 이용이 가능한 편의를 갖추고 있음. 권리관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깨끗함. 다만, 자연녹지지역 등의 토지이용계획과 중복사건, 제시외 건물 포함 일괄매각이라는 점은 고려해야 함. 임대 관계가 미상인 점은 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적을 활용한 건축 또는 증축 가능성 (토지 이용 계획 확인 필수)

* 단독주택으로서의 희소성 및 주거 가치

* 말소기준 권리 이후로 권리관계가 비교적 깨끗하여 인수 위험이 적음

9. 예상 입찰가

제공된 감정가 235,619,060원을 기준으로, 주변 시세 및 본건의 특징(넓은 토지, 단독주택)을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 235,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있음. 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰가 결정 시에는 신중한 검토가 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.