나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73337 [1] 경기도 의정부시 민락동 803-2 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 1층 132호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "이마트" 서측 인근에 위치하는 "민락2지구중흥에스-클래스트와이스" 제1층 제132호 구분건물로서, 주위는 아파트단지, 업무시설, 각종근린생활시설, 공공시설 등이 소재하는 택지지구내 주상혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량진출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상10층건내 제1층 제132호로서 외벽 : 석재붙임 및 복합판넬마감 등 내벽 : 몰탈위페인팅마감 등(탐문조사) 창호 : 강화유리 등임.

이용상태

제2종근린생활시설임.(외관에 DO invest 상호가 붙어 있으나 현재 영업여부 미확인 됨.)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남서측으로 폭 약 35m, 북측으로 폭 약 20m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(민락2지구), 대로1류(접합), 대로1류(접합), 중로1류(접합), 공공주택지구(민락2), 과밀억제권역, [추가기재: 건축법 제2조1항제11호나목에 따른 도로]

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 의정부지방법원 2025타경73337 (1) 사건의 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 의정부시 민락동 803-2, 민락2지구중흥에스-클래스트와이스 1층 132호입니다.

본건의 용도는 제2종 근린생활시설이며, 건축물대장상 업무시설 및 근린생활시설로 기재되어 있습니다.

감정가는 598,000,000원입니다.

토지 면적은 13.36㎡ (약 4.04평)이며, 건물 면적은 45.40㎡ (약 13.73평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 송포농업협동조합입니다.

건축물 정보는 다음과 같습니다.

건물명: 민락2지구 중흥에스-클래스트와이스

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 2층 / 지상 10층 (본건 1층)

사용승인일: 2020년 3월 27일

2. 입지조건

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 "이마트" 서측 인근에 위치하며, "민락2지구중흥에스-클래스트와이스" 제1층 제132호 구분건물입니다.

주위는 아파트단지, 업무시설, 각종 근린생활시설, 공공시설 등이 소재하는 택지지구 내 주상혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

본건까지 차량 진출입이 원활하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

본건 동측 및 남서측으로 폭 약 35m, 북측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.

토지 이용 계획은 준주거지역, 지구단위계획구역(민락2지구), 대로1류(접합), 대로1류(접합), 중로1류(접합), 공공주택지구(민락2), 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 을1 근저당권 (송포농업협동조합, 2020-06-25, 507,000,000원)입니다.

임의경매 개시 결정은 갑3 임의경매 (송포농업협동조합, 2025-10-17, 390,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 507,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(후순위 근저당, 임의경매 개시 결정 등)는 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리는 없습니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 - 해당사항 없음)

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 안성희

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-01-10

* 대항력: 없음

* 비고:

* 주식회사 제크리 대표자 김

* 보증금: 13,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-31

* 확정일자: 2025-03-19

* 배당신고일자: 2025-11-05

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 "이마트" 인근에 위치하며, 민락2지구 내 상업시설 밀집 지역에 속합니다.

주변에 아파트 단지와 주거 시설이 많아 소비 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

업종은 제2종 근린생활시설로, 현재 "DO invest"라는 상호가 부착되어 있으나 실제 영업 여부는 확인되지 않았습니다.

민락2지구는 계획적인 택지 개발 지역으로, 신규 입주민 유입과 함께 상권이 지속적으로 성장하고 있습니다.

5. 생활정보

인근 "이마트"를 비롯한 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

주거, 상업, 업무, 공공시설이 복합적으로 발달된 지역으로 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

현재 상호명("DO invest")이 있으나 실제 영업 여부가 확인되지 않아 공실 리스크 또는 권리금 회수 문제 등을 사전 점검해야 합니다.

임대 관계에 대한 정보가 명확하지 않아, 인수되는 보증금 외 기타 특이사항이 있는지 확인이 필요합니다.

준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등의 토지이용계획은 향후 건물 이용 및 증축 등에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 의정부시 민락2지구의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 풍부한 유동인구와 편리한 교통망을 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

건물이 비교적 신축(2020년 준공)이며, 권리관계 또한 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

다만, 현재 영업 여부 및 임대차 관계의 불확실성은 투자 결정 전 반드시 추가적인 현장 조사 및 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 민락2지구 내 핵심 상권, 대형마트 및 대규모 주거단지 인접.

수익 잠재력: 풍부한 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 기대.

안전한 권리관계: 모든 권리 소멸로 투자금 회수 리스크 최소화.

성장 가능성: 신규 택지개발지구 특유의 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 598,000,000원

최저 입찰가: (본 보고서 작성 시점의 최저 입찰가는 명시되지 않았으나, 일반적으로 감정가의 70~100% 수준에서 시작됩니다. 첫 경매의 경우 감정가부터 시작할 수 있습니다.)

입찰가 산정 전략:

본 물건의 투자 가치를 고려하여, 인근 유사 물건의 시세 및 공실률, 임대료 수준 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

권리상 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 경쟁 물건을 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가는 경매 물건의 진행 단계(유찰 횟수)와 현장 조사를 통한 수익률 분석을 기반으로 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.