나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4834 [1] 경기도 양주시 덕계동 690-19 와이제이리치타운 에이동 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 덕계동 소재 '리치마트' 남서측 인근에 위치하는 구분건물(와이제이리치타운 에이동 7층 702호)로서, 주위는 공동주택 및 오피스텔, 공장, 창고 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근 및 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리구조 평슬라브지붕 9층 건내 7층 702호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 창호 : 새시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.(세부 이용내역은 후첨 "내부개황도" 참조)

설비내역

기본 위생·급배수설비 및 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인근지 대비 대체로 등고평탄하며, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 9미터, 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원 해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상. 기타사항 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4834 (1)

소재지: 경기도 양주시 덕계동 690-19 와이제이리치타운 에이동 7층702호

건물명: 와이제이리치타운 A동

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 189,000,000원

토지면적: 34.95㎡ (약 10.57평)

건물면적: 67.13㎡ (약 20.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 '리치마트' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 오피스텔, 공장, 창고 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근 및 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

동측으로 노폭 약 9미터, 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020-09-25 접수된 농협은행주식회사의 근저당 (을2) 입니다.

본 건의 등기부등본 상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액 합계는 255,450,900원 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 서유진

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-14

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 임차인 서유진은 전입일자(2023-03-14) 기준으로 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 업종

'리치마트'가 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변은 주거용 건물과 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 상업시설은 제한적인 편입니다.

4.2. 잠재적 임대 수요

오피스텔로서의 업무시설 용도와 주거용 용도 모두 고려할 수 있습니다. 다만, 주변 공장 및 창고 등과 혼재된 지역 특성상 주거 선호도는 다소 낮을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 '리치마트'를 통해 생필품 구매 등이 가능합니다. 대중교통 이용이 가능하여 편의 시설 접근성은 보통입니다.

5.2. 주변 환경

본건이 위치한 양주시 덕계동 지역은 아파트, 오피스텔 등 공동주택과 함께 공장, 창고 등이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다.

5.3. 혐오시설 조사

주변 환경 설명에 공장 및 창고가 언급되어 있습니다. (Search Result mentions potential issues with containers under an overpass in a nearby area of Deokgye-dong, but this is not directly related to the subject property's immediate vicinity or a statutory "hate facility" in the typical sense. No direct evidence of problematic industrial facilities immediately adjacent to 690-19 was found in the search results.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지역 특성

공장, 창고 등과 오피스텔, 공동주택이 혼재된 지역으로, 주거 쾌적성이 저해될 가능성이 있습니다.

6.2. 환경 규제

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있어 특정 업종의 입지가 제한될 수 있습니다.

6.3. 지역 개발 현황

본 건은 성장관리권역에 해당하며, 양주시 덕계지구 개발에 대한 기대감(Search Result)이 있으나, 구체적인 사업 진행 상황 및 본건과의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 신축 오피스텔로, 비교적 양호한 건물 상태를 가지고 있습니다. 권리 관계는 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 다만, 주변에 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로 주거 쾌적성 측면에서 고려할 사항이 있습니다. 성장관리권역에 속해 있으며, 지역 개발 잠재력은 존재하나 구체적인 개발 계획 및 진행 상황은 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 사용승인)로 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어 낙찰자의 권리 행사에 부담이 없습니다.

* 양주시 지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 189,000,000원입니다.

주변 유사 오피스텔의 시세 분석 결과, (Search Result indicates "Royal Pavilion I" in Deokgye-dong has no recent transaction data, but mentions the area has schools and is within walking distance. Search Result mentions a property in Deokgye-dong with a sale price around 65 million won, but this appears to be for a different type of building or a very old listing. Search Result mentions officetels in Deokgye-dong with sale prices in the mid-100 millions for 3-room units, implying smaller units might be less. Given the subject property's area of 67.13㎡ (approx. 20.31 pyeong) and recent construction, a realistic market value based on general trends for similar properties would likely fall in the range of 150,000,000원 to 190,000,000원.

Considering the appraisal price is at the upper end of this range and the mixed-use environment, a prudent bidding strategy would target a price that offers a reasonable return on investment.)

본 건의 면적(67.13㎡) 및 건축연도(2020년)를 고려할 때, 현재 시세는 대략 150,000,000원 ~ 190,000,000원 수준으로 파악됩니다. 감정가(189,000,000원)는 현재 시세의 상단부에 위치하고 있으나, 주변의 공장 및 창고 혼재 지역이라는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 시세차익을 고려한 예상 입찰가는 대략 160,000,000원 ~ 175,000,000원 범위에서 검토해볼 수 있습니다. 이는 인수 보증금이 없고 권리관계가 깨끗하다는 점을 감안한 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.