나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73315 [1] 경기도 의정부시 민락동 803 민락2지구제일풍경채센텀-애비뉴모나코 6층 105-605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명품 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 '민락초등학교' 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제6층 제105-605호로서 외벽: 석재붙임 및 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비, 지하주차장 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 7차선 포장도로에 접하고 있으며, 북서측 및 북동측으로는 왕복 5차선 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

민락동 803 :준주거지역(2015-01-12), 지구단위계획구역(민락2지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2023-01-31)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-01-12)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 공공주택지구(민락2)<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73315 (1)

소재지: 경기도 의정부시 민락동 803 민락2지구제일풍경채센텀-애비뉴모나코 6층 105-605호

건물명: 민락2지구 제일풍경채 센텀-애비뉴모나코

용도: 오피스텔

감정가: 299,000,000원

토지면적: 35.30㎡ (약 10.68평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

1.2. 매각물건 현황

건물 준공일: 2020년 1월 23일

총 층수: 지상 10층 / 지하 2층

해당층: 6층

총 세대수: 517호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 민락동 소재 '민락초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 가능하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남서측으로는 왕복 7차선, 북서측 및 북동측으로는 왕복 5차선 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(민락동 803)는 준주거지역, 지구단위계획구역(민락2지구), 대로1류(폭 35m~40m), 중로1류(폭 20m~25m)로 지정되어 있으며, 공공주택지구 및 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 3월 31일 접수된 수협은행 근저당권 (을1)

등기부채권 총액: 356,669,016원

매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 4월 16일

* 대항력: 없음

* 특이사항: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 건물 용도

본 건물은 업무시설(오피스텔), 근린생활시설, 판매시설로 복합 용도 사용 중입니다.

4.2. 주변 상권

본건 주변은 오피스텔, 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설이 밀집된 상권입니다. 민락2지구 내 핵심 상업지역 및 주거지역에 해당하여 유동인구와 소비 잠재력이 있는 지역으로 판단됩니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설은 인근 상업지구를 통해 이용 가능합니다. 구체적인 시설명은 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 주변 교육시설

본건 북동측 인근에 민락초등학교가 위치하고 있으며, 그 외 다수의 교육시설이 분포하고 있어 교육환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부 상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정으로, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 임차인 김 씨는 대항력이 없으며 보증금이 0원이므로 이 역시 낙찰자에게 인수되는 금액은 없습니다.

6.2. 시장 변동 리스크

부동산 시장의 전반적인 경기 변동 가능성은 상존합니다. 감정평가액 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 향후 시장 상황 변화에 따른 가격 등락 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 기타 리스크

제공된 정보 및 검색 결과 상 특별한 환경적 리스크(혐오시설 등)는 확인되지 않았습니다.

7. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물이 비교적 신축이며 관리가 용이합니다.

* 우수한 입지: 민락2지구 내 주요 도로에 접해 있어 접근성이 좋고, 주변에 주거 및 상업시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 다용도 활용 가능: 오피스텔, 근린생활시설, 판매시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 합리적인 가격 형성 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점은 오히려 투자자에게는 합리적인 가격으로 접근할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 의정부시 민락2지구 내 신축급 오피스텔로, 입지, 교통, 생활편의시설 접근성이 우수합니다. 권리분석 상 낙찰자가 인수할 부담은 전혀 없으며, 임차인 또한 대항력 없는 0원 보증금 임차인입니다. 최근 실거래가를 고려했을 때 감정가 대비 합리적인 투자 기회를 모색할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 부동산 시장의 변동성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 3월, 5월, 7월 실거래가 평균은 약 240,333,333원입니다.

건물 면적, 층수, 입지 등을 종합적으로 고려하고, 낙찰 시 인수하는 금액이 없는 점을 감안하여

본 물건의 예상 입찰가는 약 240,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.