나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4803 [1] 경기도 연천군 전곡읍 은대리 2502 연천전곡코아루더클래스 101동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고봉 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 전곡읍 은대리 소재 "전곡고등학교" 북동측 인근에 위치하고, 부근은 전원주택, 농경지, 노변 근린생활시설등이 혼재되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통편은 비교적 무난한 상태입니다.

건물의 구조

2020.03.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 내 3층 302호로서 외벽: 돌붙임 및 몰탈위페인트, 창호: 샷시창입니다.

이용상태

아파트 단위세대(내부구조는 건물개황도 참조)로 이용중입니다.

설비내역

승강기설비, 난방설비, 위생설비등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

형상은 가로장방형이고, 아파트건부지입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외부공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(전곡은대1지구), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-전곡1)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4803 (1)

소재지: 경기도 연천군 전곡읍 은대리 2502 연천전곡코아루더클래스 101동 3층302호

용도: 아파트

감정가: 235,000,000원

토지면적: 55.16㎡ (약 16.69평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국민은행 (경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 연천군 전곡읍 은대리 소재 "전곡고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 인근은 전원주택, 농경지, 노변 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 비교적 무난한 상태입니다.

* 도로: 단지 내 도로를 통하여 외부 공공도로와 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2021년 8월 25일 접수된 국민은행의 전세권 설정(을3) 155,000,000원입니다.

* 경매 신청 채권자는 국민은행이며, 2025년 10월 16일 임의경매가 개시되었습니다 (갑16).

* 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들, 즉 신탁등기 말소(갑2), 여러 건의 가압류(갑4~갑12, 갑14), 압류(갑13, 갑15, 갑17) 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 제공된 등기부요약에 따르면, 등기부채권 총액은 약 831,476,837원으로 파악됩니다. (단, 이 금액은 후순위 권리들의 합계이며, 국민은행의 전세권 채권액 155,000,000원은 경매의 근거가 되는 주요 채권입니다.)

* 임차인 현황: 임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 전곡읍 은대리 지역은 주거와 농경지가 혼재된 특성을 보이며, 대규모 상업지구보다는 지역 기반의 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 인근 전곡고등학교의 존재는 학생 및 교직원 대상의 잠재적 수요를 제공할 수 있습니다.

* 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 2020년 3월 6일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 17층 건물 중 3층에 위치한 아파트입니다.

* 이용 상태: 현재 아파트 단위 세대로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 승강기 설비, 난방 설비, 위생 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 아파트 단지 정보: 연천전곡코아루더클래스 아파트는 총 8개동, 307세대로 구성되어 있으며, 지상 및 지하 주차 공간을 포함하여 총 146대의 주차 대수를 확보하고 있습니다.

* 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 말소기준권리 분석 결과 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 권리관계의 복잡성으로 인해 최종적인 권리 변동 사항은 법원 공고를 통해 재확인할 필요가 있습니다.

* 임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유자가 있는지, 있다면 점유의 법적 성격 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시됨)

* 건축물대장상 전유부 정보에서 101동 1302호가 일부 표기된 점이 있으나, 본 경매 물건은 101동 302호로 층수 표기상의 명확한 차이가 있어 혼동의 가능성은 낮습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2020년에 준공된 연천군 내 신축급 아파트 단지의 일부로, 비교적 양호한 주거 환경과 최신 건축 연도를 가집니다.

* 다수의 채권이 설정되었으나, 말소기준권리 분석상 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

* 단, 지역 내 아파트 시세 변동 추이, 실제 점유 관계, 그리고 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 2020년 사용승인된 비교적 최신 연식의 아파트입니다.

* 경매를 통한 취득으로 일반 매매 시장 대비 가격적인 메리트를 기대할 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 이들이 매각으로 소멸될 예정이라 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 연천군 지역 내에서 비교적 안정적인 주거 수요가 뒷받침되는 단지입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 최근(2026년 4월~5월) 실거래가 기록에 따르면, 해당 면적(84.97㎡)의 아파트 매매가는 215,000,000원에서 263,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

* 감정가: 235,000,000원입니다.

* 이를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상의 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 245,000,000원 ~ 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.