나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13336 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 206-152 대성아트빌152 지1층 비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌감정 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동 소재 "숭덕초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주 위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "정릉역" 등이 소재 하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2018.10.05자로 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 지층 비01호로서, 외 벽 : 외장석재 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 단지 동측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군 사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11- 24)(주요산주변), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간 : 2025.08.26 ~ 2026.08.25), 토지거래계약에 관한 허 가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 공부상 지1층으로 등재되어 있으나, 현황은 인접도로 기준 2층에 위치하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13336 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 206-152 대성아트빌152 지1층 비01호

용도: 다세대주택

감정가: 315,000,000원

건물 면적: 56.81㎡ (약 17.19평)

토지 면적: 26.48㎡ (약 7.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 위치하고 있으며, "숭덕초등학교" 북서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 전형적인 주거지역입니다.

교통 여건으로는 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 위치해 있고 지하철 "정릉역"도 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건이 속한 건물 단지의 동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 도로 접근성도 양호합니다.

1.2. 건물 현황

건축물대장상 2018년 10월 5일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 지1층 비01호로 등재되어 있습니다.

건물 외벽은 외장석재 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 창호로 시공되었습니다.

현재 이용 상태는 다세대주택으로 사용되고 있습니다.

내부에는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

참고로, 공부상으로는 지1층으로 등재되어 있으나 현황은 인접 도로 기준 2층에 위치하는 특이사항이 있습니다.

1.3. 토지 현황

토지는 사다리형의 형상을 하고 있으며, 다세대주택 건물이 소재하는 부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 거래를 대상으로 하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

본건은 서울북부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 총 채권액은 1,589,000,000원에 달합니다.

말소기준권리는 2023년 8월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (권리금액: 1,279,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들, 즉 을3 (주택임차권: 남한우, 2024.06.25 접수), 갑4 (압류: 서초세무서장, 2024.12.12 접수), 갑5 (강제경매: 주택도시보증공사, 2025.09.19 접수)은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

따라서 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (남 )

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 6월 15일

* 확정일자: 2022년 6월 15일

* 배당신고일자: 2024년 6월 25일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련하여, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.02.26)가 제출되었습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3. 상권분석

본건이 위치한 서울 성북구 정릉동은 일반적인 주거 지역으로, 주변에 다세대주택과 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

숭덕초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 지하철 정릉역과 다수의 버스정류장이 가까이 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 4일 거래된 '한은빌라나동'(1986년 건축, 38.76㎡)은 118,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 4일 거래된 '삼성홈타운'(2004년 건축, 53.22㎡)은 140,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 2일 거래된 '건일테크빌'(2002년 건축, 55.68㎡)은 234,000,000원에 거래되었습니다.

본건(2018년 건축, 56.81㎡)은 비교 대상 주택 중 가장 신축이며, 면적 또한 '건일테크빌'과 유사합니다.

4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 및 지하철 정릉역을 이용한 도심 및 주요 지역 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용 가능합니다.

* 교육시설: 숭덕초등학교가 도보 거리에 위치하고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

공부상 지1층으로 등재되어 있으나, 현황은 인접도로 기준 2층에 위치하고 있어 건축물 현황과의 차이로 인한 추후 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 그리고 두 차례에 걸친 토지거래계약 허가구역 지정 등 다양한 제한사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

총 채권액이 15억 원 이상으로 매우 높은 편이므로, 유찰 가능성을 염두에 두고 경매 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

HUG 인수조건 변경 관련하여 매수인이 잔존 임대차보증금 반환청구를 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었으나, 해당 내용의 정확한 범위와 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

주변 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 55~57㎡)의 다세대/연립주택 거래가는 2026년 5월 기준으로 140,000,000원에서 234,000,000원 사이에 분포하고 있습니다.

특히, 2002년식 55.68㎡ 면적의 '건일테크빌'이 234,000,000원(㎡당 약 4,203,000원)에 거래된 사례가 본건과 가장 유사한 비교 대상입니다.

본건은 2018년 준공으로 해당 거래 사례보다 16년 신축이라는 점에서 시세 상승 요인이 충분히 있습니다.

다만, 공부상 지1층이라는 점과 실제 현황과의 차이, 그리고 감정가(315,000,000원)가 주변 실거래가 대비 상당히 높다는 점은 신중한 접근이 필요합니다. 감정가는 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

또한, 임차인 남한우 씨는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)에서 보증금 관련 사항 정리에 협조하겠다는 의사를 밝힘에 따라 매수인이 인수할 임대차보증금은 없습니다.

공부상 지1층임에도 불구하고 실제 현황은 인접도로 기준 2층에 위치한다는 점은 긍정적인 부분으로 작용할 수 있습니다.

그러나 높은 채권 총액과 다수의 토지 이용 제한사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

최근 실거래가와 비교 시 감정가가 높게 책정된 경향이 있어, 입찰 시 신중한 가격 결정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 건축 연도 2018년으로 비교적 신축이며, 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 임차인의 대항력이 없고 HUG의 적극적인 보증금 정리 의사로 인해 인수 부담이 없습니다.

* 공부상 지1층이지만 실제 이용 현황(2층)이 상대적으로 유리할 수 있습니다.

* 정릉역 및 버스정류장이 인접하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 2018년 준공된 건물로서, 유사 면적의 최근 거래 사례(최고가 234,000,000원)보다 신축 프리미엄이 적용될 수 있습니다.

최근 거래 사례인 '건일테크빌'(55.68㎡, 2002년식)의 ㎡당 가격(약 4,203,000원)을 기준으로 하되, 본건의 신축 연도(2018년)를 감안하여 ㎡당 약 4,800,000원으로 산정하면 예상 가치는 약 273,000,000원(27,300만원) 수준입니다.

하지만 감정가(315,000,000원)와의 차이, 공부상과 실제 현황의 불일치, 그리고 높은 채권 총액 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 25,000만원에서 28,000만원 사이로 제시하며, 최종 입찰가는 현장 방문 및 추가적인 권리 분석 결과를 종합적으로 검토하여 결정하시기를 권장합니다.

10. 주변 시설 확인 (혐오시설 등)

본건 소재지인 서울 성북구 정릉동 206-152번지 및 그 인근 지역에 대해 주변 시설 조사를 실시한 결과, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이나 유해시설은 확인되지 않았습니다.

본건은 숭덕초등학교 인근의 비교적 양호한 주거 지역에 위치하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.