나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13304 [1] 서울특별시 도봉구 창동 623-89 1층3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 실버스타감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 소재 지하철 4호선 "쌍문역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 "쌍문역"이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라부지붕 지하:1층, 지상:4층 건물 내 제1층 제3호로서, (사용승인일: 1991.07.29.) 외벽: 적벽돌쌓기 등 마감, 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비에 의한 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 토지는 자루형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 일부 폭 약 4M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도봉구 창동 623-89: 도시지역, 준공업지역(지구단위계획 수립가능여부 도시계획과 사전협의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정).

공부와의 차이

공부상 호수는 제1층 제3호이나, 본건의 현관문(출입문)에는 103호로 표시됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상임. (2) 본건의 내부구조 및 이용상황 등은 이해관계인의 폐문 부재로 조사하지 못하여 외부 관찰 및 탐문조사 등에 의하였으므로 실제 이용상황과 내부구조의 다소 차이가 있을 수 있는바, 경매 진행 및 참여시 유의하시기 바람. (3) 본건은 건축물현황도가 미등재 되어, 현장조사시 외부관찰 및 평가전례 등을 인용하여 평가 하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동 623-89 소재의 다세대주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13304 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 118,000,000원입니다.

건물의 전용면적은 33.12㎡ (약 10.02평)이며, 토지 지분은 26.49㎡ (약 8.01평)입니다.

건물과 토지 모두 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 코OOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 4호선 쌍문역에서 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 쌍문역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 소유권 이전 기록은 여러 차례 확인되며, 가장 최근 소유권 이전은 2020년 9월 29일에 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2025년 3월 19일 접수된 디블록파트너스의 가압류 (금 254,990,355원)입니다.

이후 2025년 9월 24일 접수된 코리아신탁의 강제경매 (금 203,822,399원)가 말소기준권리보다 나중에 등기되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

본건과 관련된 채권 총액은 254,990,355원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이주연(정 윤)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 8월 11일

* 확정일자: 2025년 8월 11일

* 배당신고일자: 2025년 12월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 반환 의무가 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

주변에 다양한 주택 형태가 있으며, 이는 지역 내 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있음을 시사합니다.

구체적인 상권 분석을 위해서는 추가적인 지역 상권 정보 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 4호선 쌍문역이 인접해 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다. 버스 정류장 또한 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주거 지역 내에 위치하여 통상적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 건물: 1991년 7월 29일 사용 승인된 철근콘크리트조 스라브 지붕의 4층 건물 중 1층 3호입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1991년 준공 건물로 약 35년 경과되어 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 불확실성: 이해관계인의 폐문 부재로 인해 외부 관찰 및 탐문 조사에 의존하여 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 구조 및 이용 상태와 다소 차이가 있을 수 있습니다. 경매 참여 시 유의해야 합니다.

* 건축물현황도 미등재: 건축물현황도가 미등재되어 외부 관찰 및 평가 전례를 인용하여 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 호수는 제1층 제3호이나, 현관문에는 103호로 표시되어 있어 실제 호수 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준공업지역으로 지정되어 있으나, 지구단위계획 수립 가능 여부 도시계획과 사전 협의가 필요하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 대상 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 매수 시 관련 규정 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 교통이 편리한 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 임차인의 대항력이 없어 인수하는 보증금 부담이 없는 것이 장점입니다.

다만, 건물 노후화, 내부 상태 확인의 한계, 공부와의 호수 차이, 다양한 토지이용 제한 및 규제 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다.

경매 진행 시 이러한 점들을 면밀히 검토하고, 필요시 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 미인수: 대항력 없는 임차인으로 인해 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 지하철 4호선 쌍문역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 지역 내 시세 고려: 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 고려할 때, 잠재적 가치 상승 여지가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 33㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 기준 150,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

본건의 감정가는 118,000,000원이지만, 이는 최근 시세보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

물건의 건축 연도가 1991년으로 유사 물건 대비 오래되었다는 점과 내부 상태 불확실성, 토지이용 제한 등을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 시세와 감정가, 물건의 상태 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 130,000,000원 (1억 3천만원) 수준으로 제시합니다.

이는 감정가를 상회하나 최근 실거래가 범위 내에서 경쟁력 있는 가격으로, 낙찰 가능성을 높일 수 있는 범위입니다.

입찰 전 반드시 현장 재확인 및 권리 관계 최종 검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.