나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13414 [1] 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동1동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 창동 창5동 주민센터 북서측 인근에 위치한 부동산으로, 주위환경은 도봉로 주변으로 음식점, 카페, 병원 등 근린생활시설과 공동주택 등이 위치하는 노선상가지대임.

교통상황

본건 인근에 위치한 ‘도봉로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 내 제1층 제101호, 제102호로, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 시멘트 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷치창호 등임.

이용상태

기호1(101호), 기호2(102호) 공부상 제2종근린생활시설로 가격시점 현재 공실 상태임. (이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방시설, 주차장시설, 방송시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지(창동 731-19, 731-20, 731-21, 731-22, 731-28) 일단의 토지로 평지, 부정형으로, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 7~8미터의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

창동 731-19: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 창동 731-20: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 창동 731-21: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 창동 731-22: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심), 건축선(해당 도로의 경계선에서 3m 후퇴선 (건축법)) 창동 731-28: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심, 도봉구 홈페이지 내용 참조) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정), 도시관리계획 입안중(2025-07-24)(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13414 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 창동 731-19 더프라우드창동 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 809,000,000원

토지면적: 12.17㎡ (약 3.68평)

건물면적: 33.56㎡ (약 10.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부등본상 확인)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 도봉구 창동, 창5동 주민센터 북서측 인근에 소재합니다. 주위는 도봉로 변으로 음식점, 카페, 병원 등 다양한 근린생활시설과 공동주택이 혼재하는 노선상가지대입니다.

교통상황:

본건 인근 도봉로변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로:

북서측으로 노폭 약 40미터, 남서측으로 노폭 약 7~8미터의 도로에 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍문생활권중심)으로 지정되어 있으며, 도로에 접합합니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 용도에 한정하여 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다. 2025년 7월 24일 기준 도시관리계획 입안 중(제1종지구단위계획구역, 쌍문생활권중심)이며, 건축법에 따라 해당 도로 경계선에서 3미터 후퇴한 건축선이 적용됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2024년 9월 30일 접수된 중소기업은행의 근저당권(1,836,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

권리관계:

본건 건물에 등기된 권리 중 말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다. 여기에는 중소기업은행의 가압류, 서울신용보증재단의 가압류, 중소기업은행의 임의경매개시결정, 도봉구의 압류 등이 포함됩니다.

단, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 기재되어 있으나, 등기부등본상 지상권 설정 내역은 확인되지 않아 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

임차인 현황:

임대차 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

*현재 물건은 공실 상태로 추정되나, 임대차 관계가 불명확하며 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다. 이 부분에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상권:

도봉로를 따라 형성된 노선상가지대로, 배후 주거단지와 다양한 근린생활시설(음식점, 카페, 병원 등)이 밀집하여 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

본건 위치:

더프라우드창동 건물 내 1층 상가로, 높은 가시성과 접근성을 바탕으로 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

도봉로를 따라 형성된 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

건축물 정보 불일치 가능성:

제공된 건축물대장상 전유부 정보에는 '1101호'가 '11층'으로 표기되어 있으나, 본건의 정확한 소재지는 '1층 101호'로 기재되어 있습니다. 이 점은 현장 확인을 통해 명확히 소명되어야 할 부분입니다.

공실 위험:

현재 물건은 감정평가서 요약 및 물건명세서 참고사항에 공실 상태로 기재되어 있습니다. 낙찰 후에도 임차인 확보에 어려움이 있어 공실이 지속될 가능성이 있습니다.

매각 불포함 권리 불확실성:

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 언급되어 있으나, 등기부등본 상 확인되지 않아 해당 권리의 존재 여부 및 그 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획 관련 사항:

토지거래계약허가구역 지정 및 도시관리계획 입안 중인 사항은 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 일부 제한사항으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 도봉구 창동의 도봉로변에 위치한 더프라우드창동 건물 내 1층 근린상가입니다. 준신축 건물(2022년 준공)의 1층 상가로서 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 주변 상권 또한 활성화되어 있어 잠재력이 있는 물건입니다.

권리 분석상으로는 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 말소되는 정리되는 권리관계로 안전한 편입니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대차 관계가 미확인된 점, 건축물대장상의 층수 표기 오류 가능성, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 불확실성 등은 투자 시 신중한 검토가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 도봉구 창동, 도봉로 인근의 우수한 상업지 입지.

* 건물: 2022년 준공된 신축급 건물의 1층 상가.

* 상권: 풍부한 배후 수요와 유동인구를 갖춘 활성화된 노선상가지대.

* 명확한 권리관계: 매각으로 모든 후순위 권리가 소멸되어 권리상 안전함.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 809,000,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

현재 물건은 공실 상태이며, 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 실거래가 및 최근 낙찰가율에 대한 심층적인 시세 조사와 함께, 현장 방문을 통한 건물 상태 및 상권 분석이 필수적입니다. 또한, 건축물 정보의 불일치 가능성 및 미확인된 지상권 설정 여부에 대한 면밀한 조사를 선행해야 합니다.

이러한 추가 조사를 바탕으로 보수적인 시각에서 감정가 대비 적정 낙찰가율을 적용하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.