나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13380 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 443-12 코지그린빌 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대·연립주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(장한평역, 5호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재붙임 등, 창호 : PVC계열 합성수지 창호 등으로 마감됨.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 보일러실 등)로 이용중임. 본건의 이용상황은 이해관계인의 폐문부재로 인해 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰 등에 의해 간접확인하였으니 경매진행시 참고바람.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13380 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 443-12 코지그린빌 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 424,000,000원

토지면적: 30.26㎡ (약 9.15평)

토지지분: 30.26㎡ (약 9.15평)

건물면적: 47.67㎡ (약 14.41평)

건물지분: 47.67㎡ (약 14.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OOOOO

특이사항: 중복사건, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 장안동에 위치하며, "장평중학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대·연립주택, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 교통으로는 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 장한평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 07월 17일자 이유진의 가압류 결정(금액: 145,000,000원)입니다.

본 경매 절차로 인해 다음과 같은 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존 (황귀녀)

* 주택임차권 (이철형, 보증금 330,000,000원, 전입/확정 2022-09-26)

* 가압류 (이유진)

* 압류 (동대문구)

* 강제경매 (김수환)

* 강제경매 (주택도시보증공사)

* 압류 (서울특별시동대문구)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-09-26

* 배당신고일자: 2024-10-07

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부상 채권 총액은 475,000,000원입니다. 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 장안동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 학교가 소재하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 있어 지역 주민들의 생활 편의를 지원하는 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 장한평역 도보 이용 가능, 버스 노선 다수 운행

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 편리

* 교육시설: 장평중학교 인근 위치

* 주변 환경: 다세대·연립주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건과 관련된 다른 경매 사건이 존재하여 경매 절차 및 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있어, 계약 및 인수 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동담보: 본 건물이 공동담보로 제공된 경우, 다른 부동산의 권리 관계나 처분 여부가 본건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 임차인 명도: 보증금 3억 3천만원의 임차인이 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 이용상태: 집합건축물대장상 건축물 현황도 및 외부 관찰 등으로 간접 확인되었으므로, 현장 방문 시 실제 이용 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 개발 시 제약 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역과 학교 등 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 입지 조건을 가지고 있습니다. 하지만 중복 경매, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 복잡한 권리 관계와 특이사항이 존재하며, 고액의 보증금을 가진 임차인이 대항력이 없는 상황은 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 시내 중심권 접근성: 지하철 5호선 장한평역을 통한 서울 주요 지역 접근이 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 장안동 지역의 잠재력: 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 424,000,000원입니다. 최근 유사 물건의 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 면적 및 조건이 유사한 2014년식 다세대주택(58.25㎡)이 2026년 7월 4일에 380,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 산정한 본건의 추정 시세는 약 311,000,000원 수준입니다.

그러나 본건은 보증금 3억 3천만원의 임차인이 대항력이 없는 상황이며, 중복사건, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 복잡한 특이사항을 고려해야 합니다. 또한, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있는 점과 명도에 대한 잠재적 비용을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 명도 관련 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재로서는 약 350,000,000원 내외를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 이 가격은 감정가보다는 낮지만, 시장 거래가와 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.