나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52188 [1] 서울특별시 성동구 행당동 19-54 시동 제49호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.10.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 행당동 소재 "지하철 왕십리역" 남동측에 위치하며, 주변은 대학교, 근린생활시설, 상가주택 등이 혼재된 지역으로 주위환경 양호한 수준임.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(왕십리역)이 소재하여 대중교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 상업용 건물(통칭:한양시장) 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 '마조로'와 접하고 있으며, 북측, 남측, 서측으로도 차량통행 가능한 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-11-16)(한양대학교 주변지역), 도로(접합), 시장(저촉), 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) <추가기재>지구단위계획 변경고시: 2017.11.16(관련 문의사항: 도시계획과 02-2286-5562)

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 및 1층 건물 내 '시동 제49호'로서, 외벽: 모르타르 위 페인트 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

- 근린생활시설(공부상 용도:시장)로 이용중임. - 인접 호수(50호)와 경계벽 없이 하나의 업장(상호:고품격대패)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

기호(1) 서측 및 남측으로 사진 및 건물개황도와 같이 제시외건물 ㉠, ㉡이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 정확한 임대관계는 미상임. - 기호(1)은 (집합)건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.

물건 비고

건물만 매각대상임
집합건축물대장상 위반건축물 등재
2025.10.31.자 현황조사보고서에 따르면 매각대상물건인 49호와 인접한 50호는 합체하여 운영하고 있으나, 49호는 외부 도로와 통하는 출입구가 있으며, 경계벽 복원가능성 있음
2025.11.03.자 감정평가서에 따르면 인접호수(50호)와 하나의 업장으로 이용중
2026.07.23.자 현황보고서에 따르면 제시외 건물 ㉡은 현재 채무자겸소유자가 사용하고 있고, 누구가 설치했는지 소유인지 여부는 불분명하나 부합물로 보아 일괄하여 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52188 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 마조로 17 (행당동 19-54) 시동 제49호

용도: 근린상가 (시장, 제2종근린생활시설)

감정가: 17,243,450원

토지면적: 0.00㎡ (토지 미매각)

토지지분: 0㎡

건물면적: 24.89㎡ (약 7.53평)

건물지분: 24.89㎡

건물 제시외면적: 24.10㎡ (약 7.29평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 법정지상권, 건물만매각, 대항력있는임차인, 공동담보, 집합건축물대장상 위반건축물 등재

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 성동구 행당동, 지하철 왕십리역 남동측에 위치

* 주변환경: 대학교(한양대학교), 근린생활시설, 상가주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 수준임

* 교통상황: 일반차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 왕십리역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 도로상태: 본건 건물은 동측으로 '마조로'와 접하고 있으며, 북측, 남측, 서측으로도 차량 통행이 가능한 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋음

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 임차인 현황:

* 임차인: 양형성 (양 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 4,800,000원

* 전입(사업)일자: 2022-06-29

* 확정일자: 2022-06-29

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원 (※대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 보증금 처리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요함.)

* 말소기준권리: 2025.10.15.자 강제경매개시결정(채권자: 박성현)

* 등기부 내역: 다수의 소유권 이전 및 권리 변동이 있으나, 현 경매 절차에 따라 매각으로 소멸되는 권리 및 소멸되지 않는 권리(지상권)를 명확히 파악해야 함.

* 특수물건 정보: 법정지상권, 건물만매각, 대항력있는임차인, 공동담보

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 왕십리역을 중심으로 형성된 상권으로, 쿼드러플 역세권의 교통 허브이자 교통, 쇼핑, 문화, 대학가(한양대학교)가 복합된 지역임.

* 현재 이용상태: 본건 건물(C동 49호)은 공부상 근린생활시설(시장)로 되어 있으나, 인접한 50호와 경계벽 없이 하나의 업장(상호: 고품격대패)으로 통합 운영 중임.

* 주변 상권: 왕십리역 상권은 30~40대 소비층이 주를 이루며, 외식업, 소매업, 의료, 교육, 오락 업종이 활발함.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선, 경의중앙선, 분당선 환승역인 왕십리역 초역세권에 위치하여 서울 시내 접근성이 매우 뛰어남.

* 편의시설: 왕십리역 복합시설(이마트, 엔터식스, CGV 등) 및 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 이용이 편리함.

* 교육시설: 한양대학교가 인접해 있어 대학가 상권의 영향을 받을 수 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았으나, 대규모 상업 및 주거 지역 특성상 관련 시설 유치 가능성은 항상 존재할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 성립 가능성: 본건은 토지가 아닌 건물만 매각 대상이며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있어, 토지 소유자와의 별도 지상권 설정 또는 토지 사용에 대한 합의가 필요함. 이는 향후 토지 사용료 지급 또는 건물 철거 등의 큰 재산상 손실로 이어질 수 있는 중대한 리스크임.

* 집합건축물대장상 위반건축물 등재: 본건은 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어, 관련 법규 위반에 따른 시정명령, 이행강제금 부과, 또는 건축물 사용 및 거래 제한 등의 문제가 발생할 수 있음.

* 인접 호수와의 통합 운영: 49호와 50호가 합쳐서 운영 중이며, 49호는 외부 도로와 통하는 출입구가 있고 경계벽 복원 가능성이 언급됨. 이는 향후 분리 및 복원 시 추가적인 비용 발생 가능성을 시사함.

* 대항력 있는 임차인 관련 불확실성: 보증금 8천만원, 월세 480만원의 대항력 있는 임차인이 존재하나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 실제 낙찰자가 보증금을 인수하지 않아도 되는지에 대한 법적 검토 및 확인이 필수적임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 필요함.

* 건물만 매각: 토지 소유권이 낙찰자에게 이전되지 않으므로, 토지 이용에 대한 권리관계가 불확실할 경우 건물 자체의 가치가 크게 하락할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 왕십리역 초역세권이라는 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있으며, 주변 지역 개발 가능성 또한 높은 지역에 위치하고 있습니다. 하지만 '건물만 매각'이라는 특성으로 인해 법정지상권 성립 가능성이 매우 높아, 토지 사용에 대한 명확한 권리 확보가 선행되지 않을 경우 심각한 재산상 손실이 예상됩니다. 더불어 위반건축물 등재, 대항력 있는 임차인과의 복잡한 권리 관계 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험 요소를 면밀히 파악하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 왕십리역을 중심으로 형성된 강력한 교통 및 상업 허브에 위치.

* 잠재적 개발 가치: 주변 지역 개발 계획에 따른 향후 가치 상승 기대.

* 상대적으로 낮은 감정가: 17,243,450원이라는 감정가는 향후 위험 요소를 감안하더라도 매력적인 진입 가격이 될 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건은 법정지상권, 위반건축물, 대항력 있는 임차인 등 다수의 중대한 리스크 요인을 복합적으로 가지고 있는 물건입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 제시되었으나, 실제 낙찰 시 보증금 인수 여부에 따라 낙찰가의 산정 기준이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가 산정은 불가하며, 상기 명시된 모든 위험 요소를 면밀히 분석하고, 법률 전문가의 자문을 거쳐 최저 입찰가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 일반적인 경매 투자 원칙에 따라 감정가를 기준으로 하되, 위험 요인에 대한 충분한 할인율을 적용하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.