나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52060 [1] 서울특별시 은평구 불광동 484-64 마하나임불광 3층307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 "서부중앙교회" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성되는 상업 및 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 "마하나임불광" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 불광역(지하철3호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층건(사용승인일 : 2021.07.26)중 제3층 제307호로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 경사를 이루고 있는 3필 일단의 부정형 토지로서 마하나임불광 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 "마하나임불광" 서측 및 남측으로 통일로82길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(연신내지구,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변 ),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트 ,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임. 2) 기타 :　본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에 의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52060 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 484-64 마하나임불광 3층307호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 근린생활시설)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층건 중 제3층 제307호 (사용승인일: 2021.07.26)

감정가: 207,000,000원

토지면적: 4.51㎡ (약 1.36평)

건물면적: 18.01㎡ (약 5.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 은평구 불광동 소재 "서부중앙교회" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 상업 및 주택지대입니다.

건물: "마하나임불광"은 2021년 7월 사용 승인된 비교적 신축급 오피스텔 건물입니다.

토지: 인접 토지 및 도로 대비 경사를 이루는 3필 일단의 부정형 토지 위에 건축되었습니다.

도로: 본건이 속한 건물은 서측 및 남측으로 통일로82길에 접해 있습니다.

1.2. 교통정보

대중교통: 인근에 버스정류장이 있으며, 불광역(지하철 3호선) 및 연신내역(3호선)을 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

차량 접근: "마하나임불광"까지 차량 접근이 가능합니다.

1.3. 생활정보

편의시설: 주위 상업 및 주택지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주거환경: 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 주변 환경은 보통 수준입니다.

1.4. 권리분석

등기부 현황:

소유권 보존 등기 이후 여러 차례의 소유권 이전 및 신탁 관련 등기가 있었습니다.

주식회사리얼허브 명의의 전세권(189,000,000원, 2022.04.29 접수)이 말소기준권리이며, 이 권리는 매각으로 소멸됩니다.

본 경매 사건(주식회사리얼허브 신청, 189,000,000원)은 말소기준권리보다 후순위로, 매각 시 소멸될 예정입니다.

등기부 상 총 채권액은 189,000,000원입니다.

임차인 현황:

주식회사리얼허브: 보증금 189,000,000원, 차임 0원.

배당신고일자: 2025년 10월 14일.

대항력: 없음.

인수 보증금: 0원. (낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

1.5. 이용현황 및 설비

이용 상태: 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

건물 구조: 12층 건물 중 3층에 위치하며, 철근콘크리트 구조입니다.

내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며, 창호는 샤시 창호입니다.

설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한사항

용도지역: 일반상업지역, 지구단위계획구역(연신내지구)입니다.

기타 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지(외국인 등 대상, 특정 용도) 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지(아파트 용도)입니다.

※ 낙찰 후 잔금 납부 시점의 허가구역 지정 여부 및 조건을 반드시 재확인해야 합니다.

1.7. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 잔금 납부 시점에 따라 토지거래허가 절차가 필요할 수 있습니다. 허가 지연 또는 불허 시 소유권 이전이 불가할 수 있으므로, 잔금 납부 전 허가 가능 여부를 면밀히 확인해야 합니다. 현재 지정 기간이 2026년 말까지로 되어 있어, 잔금 납부 시점과 밀접한 관련이 있습니다.

건물 내부 구조: 집합건축물대장 등본상의 도면과 실제 내부 구조(예: 발코니 확장 여부)가 다소 상이할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

정보의 불확실성: 임대차 현황 등에 일부 정보가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 및 이용 상태에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 서부지역의 역세권에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 감정가는 2억 7백만원입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 임의경매 사건으로, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없다는 점이 긍정적입니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 잔금 납부 시점의 허가 절차 확인이 필수적이며, 이는 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 향후 관리 측면에서도 유리합니다.

역세권 입지: 불광역 및 연신내역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 생활 편의성이 우수합니다.

안전한 권리관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

소형 면적: 18.01㎡ (약 5.45평)의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수익 또는 소규모 사업용으로 적합합니다.

1.10. 예상 입찰가 산정 및 시세 분석

본건의 감정가는 207,000,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다.

주변 시세 분석 결과, 2022년 7월 유사 면적(17m², 약 5.1평)이 2억 9백만원에 거래된 사례가 있으며, 이는 본건의 감정가와 유사한 수준입니다. 비교적 신축(2021년 준공)인 점을 고려할 때, 감정가는 현재 시세를 반영하는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 주변 오피스텔의 매매가가 1.7억 ~ 2.7억 선에서 형성되는 점을 감안할 때, 경쟁 강도 및 현장 시세 확인을 통해 입찰가를 결정해야 합니다.

현 시세 및 경쟁 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 195,000,000원 ~ 215,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

주변 혐오시설: 현재까지 확인된 정보에 따르면, 본건 소재지 인근에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.