나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52022 [1] 서울특별시 마포구 노고산동 1-3 신촌포스빌 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.10.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 노고산동 소재 "이대역(2호선)" 서측 인근에 위치하며, 본건 주 위는 아파트 등 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(이대역(2호선), 신촌역(2 호선), 신촌역(경의중앙선))이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층/지상15층건 중 제5층 제503호로서 (사용승인일:2004.07.31), 외벽 : 모르타르 위 페인팅 및 판넬붙임 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 주차장, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서, 건부지(공동주택(아파트 등)로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 40미터 내외 및 남측으로 약 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1.토지 1 (노고산동 1-3) 일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-05-25), 광로2류(폭 50m~70m)(접함), 가축사육제한 구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역), 상대보호구역, 대공방어협조 구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단 독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한 허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(20 19-03-14)임. 2.토지 2 (노고산동 1-10) 일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-05-25), 광로2류(폭 50m~70m)(접함), 가축사육제한 구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역), 상대보호구역, 상대보호구 역(2020-12-28), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08- 21)(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~ 2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(용도: 아파트 한정, 지정기간: 2025.10.20~2026.12.31), 건축선(2019-03-14)임. 3.토지 3 (노고산동 1-12) 일반상업지역, 지구단위계획구역(2023-05-25), 광로2류(폭 50m~70m)(접함), 가축사육제한 구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(상업지역), 대공방어협조구역, 과밀억제 권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아 파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025- 10-15)(용도 : 아파트 한정, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-03-14)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 기준시점 현재 본건 출입문에 단수조치예고 부착물이 있는 바 경매시 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52022 (1)

* 소재지: 서울특별시 마포구 노고산동 1-3 신촌포스빌 5층503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 291,000,000원

* 토지면적: 4.89㎡ (약 1.48평)

* 토지지분: 4.89㎡ (약 1.48평)

* 건물면적 (전용면적): 32.34㎡ (약 9.78평)

* 건물지분: 32.34㎡ (약 9.78평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 건축물대장 상 전체 연면적: 20,588.95㎡ (약 6,228.38평)

* 사용승인일: 2004년 7월 31일

* 건축물: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 3층/지상 15층 건물 중 5층 503호

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 마포구 노고산동 소재 "이대역(2호선)" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 아파트 등 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 복합 주거지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(이대역(2호선), 신촌역(2호선), 신촌역(경의중앙선))이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 인접 도로: 북측으로 약 40미터 내외 및 남측으로 약 8미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울 서부지방법원 강제경매개시결정(2025타경52022)은 말소기준권리가 됩니다. 본 경매로 말소될 권리가 기준이 됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이승택

* 보증금: 252,000,000원

* 전입일자: 2023년 4월 18일

* 확정일자: 2023년 2월 1일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부 을구 5번 주택임차권으로 등재되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위입니다.

* 선순위 권리 분석:

* 선순위 임차권 (이승택)은 대항력이 있어, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 채권 총액: 252,000,000원 (본 건 경매 개시 채권액으로 추정됩니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 배당으로 소멸될 채권액 합계이며, 임차인 보증금과는 별도로 해석될 수 있습니다. 중요한 것은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부입니다.)

* 집합건물 등기부 요약: 다수의 소유권 이전 및 신탁등기 말소 내역이 확인됩니다.

* 결론: 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액 인수 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 이대역 및 신촌역 인근 지역으로, 젊은 유동인구가 많으며 다양한 상업 및 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 잠재력: 대학가 상권의 특성상 공실 위험이 낮고 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다. (본 건은 아파트이나, 주변 상권 분석은 참고용으로 포함).

5. 생활정보

* 건물 상태: 2004년 준공된 건물로, 철근콘크리트 구조이며 전반적인 관리는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편의시설: 단지 내 및 주변으로 마트, 병원, 식당 등 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 지하철 2호선, 경의중앙선 이용이 편리한 더블 역세권 입지입니다.

* 주차: 총 54대의 주차 공간이 확보되어 있으나, 세대당 주차 공간이 넉넉한 편은 아닐 수 있습니다. (세대수 350세대 / 주차 54대)

* 아파트 관리: 신촌포스빌 아파트이며, 관리사무소 연락처는 027067243입니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인 이승택 씨의 보증금 252,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상보다 높은 총 매입 비용으로 이어질 수 있습니다.

* 건물 출입문 단수조치 예고 부착물: 단수 조치 예고 부착물이 있다는 점은 관리비 미납 등 건물 관련 미결제 사항이 있을 수 있음을 시사하므로, 현장 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자에게는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격에 따른 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획의 복잡성: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류 접함 등 다양한 용도 및 제한 사항이 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 마포구의 핵심 지역에 위치한 소형 아파트로, 우수한 교통망과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 건물 상태 및 주변 환경은 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 보증금 인수 부담이 매우 큰 물건입니다.

* 낙찰 후 임차인과의 명도 및 보증금 정산 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 철저한 사전 검토가 필수적입니다.

* 감정가는 291,000,000원이지만, 실제 인수 비용은 임차인 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 역세권 입지: 지하철 2호선, 경의중앙선 이용이 편리한 더블 역세권에 위치하여 투자 가치가 높습니다.

* 마포구의 지역적 선호도: 마포구는 서울 내에서도 주거 선호도가 높은 지역으로, 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 소형 면적의 수요: 전용 32.34㎡(약 9.78평)의 소형 아파트는 1~2인 가구의 꾸준한 수요가 있어 임대 수익 또는 실거주에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세 분석:

* 2026년 4월 14일에 32.34㎡ 면적이 25,600만원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 18일에 29.03㎡ 면적이 24,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 17일에 32.34㎡ 면적이 24,900만원에 거래되었습니다.

* 최근 시세 평균 (32.34㎡ 기준): 약 25,250만원

* 감정가: 291,000,000원

* 주요 고려사항:

* 본 건은 대항력 있는 선순위 임차인 이승택 씨의 보증금 252,000,000원이 존재하며, 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

* 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하되, 인수 시 총 매입 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중해야 합니다.

* 만약 임차인 보증금 252,000,000원을 인수하게 된다면, 보수적으로 책정된 예상 입찰가로 낙찰받을 경우 총 지불액은 약 452,000,000원 ~ 482,000,000원 (200,000,000원 ~ 230,000,000원 + 252,000,000원)이 되어 최근 시세(평균 25,250만원)를 훨씬 상회하게 됩니다.

* 따라서, 본 건의 실제 입찰가는 임차인의 보증금 전액 배당 가능성을 최우선으로 확인한 후, 보증금 인수 부담을 감안하여 결정해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 임차인 보증금 인수 리스크를 고려한 예상 입찰가는 약 200,000,000원 ~ 230,000,000원 범위로 제시합니다.

* 만약 보증금 인수 리스크가 크다고 판단될 경우, 입찰가를 더욱 낮추거나 유찰될 가능성도 염두에 두어야 합니다.

10. 주변 혐오시설 확인

* 서울특별시 마포구 노고산동 1-3번지 일대 및 인근 지하철역(이대역, 신촌역) 주변에 대한 혐오시설(유흥업소 밀집 지역, 쓰레기 처리 시설, 혐오감을 주는 공장 등)에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다.

* 해당 지역은 대학가 및 주거 밀집 지역으로, 일반적으로 혐오시설이 없을 가능성이 높으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 살펴보는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.