나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52070 [1] 서울특별시 은평구 구산동 309-1 비체 햇빛에 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.10.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2008년 5월에 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층건내 제3층 제301호로서 외벽: 타일붙임 마감 및 드라이비트 마감 등, 창호: 새시 창호임.

이용상태

"다세대주택"(후면 내부구조도 참고)으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비 및 위생설비 및 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, "다세대주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 서울특별시 은평구 구산동 309-1, 비체 햇빛에 3층 301호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경52070 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 265,000,000원입니다.

해당 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

토지 면적은 36.91㎡(약 11.16평)이며, 건물 면적은 66.12㎡(약 20.00평)입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 현장 방문을 통해 직접 확인하시기를 권장합니다.

1.1. 1.주변 시설

* 선정중학교 인근 위치

* 주거 지역 및 근린생활시설 혼재

1.2. 교통 및 접근성

* 차량 진출입 용이

* 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용 편리

2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 11월 01일에 접수된 백건우 근저당권(금150,000,000원)입니다.

등기부등본상 소유권 이전, 근저당권, 압류, 강제경매, 주택임차권 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 강제경매 개시결정(채권자: 주택도시보증공사) 등기부채권 총액은 408,000,000원입니다.

경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

2.1. 임차인 현황

주택도시보증공사(HUG)가 임차인(김수현)으로서 보증금 258,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다.

전입일자는 2021년 03월 22일, 확정일자는 2021년 02월 17일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

따라서 임차인 관련 인수되는 보증금은 0원입니다.

2.2. 인수되는 권리

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

다만, "물건명세서 참고사항"에 기재된 주택도시보증공사의 확약 내용을 다시 한번 확인해야 합니다.

3. 상권분석

본 물건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

주변에 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 기본적인 주거 생활 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4. 생활정보

단지 내 편의시설 등은 별도로 명시되어 있지 않으나, 주변에 다수의 주거 시설과 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

가까운 학교로는 선정중학교가 있습니다.

4.1. 주변 시설

* 선정중학교

* 주거 밀집 지역

* 근린생활시설

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 또는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

현재(2026년 8월 14일)로서는 매수 시 토지거래허가를 받아야 할 수 있으므로, 관련 규정을 확인해야 합니다.

5.2. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사의 인수조건 변경에 대한 내용이 있으나, 임차인 분석 결과 대항력은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 구체적인 계약 조건은 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 공동담보

공동담보 물건이 존재하는 경우, 경매 진행 상황 및 타 물건의 낙찰 여부에 따라 본건의 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 서울특별시 은평구의 다세대주택으로, 법원 감정가는 265,000,000원입니다.

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금 부담이 없는 점은 매우 긍정적입니다.

건축 연도(2008년)에 비해 관리 상태나 시설은 보통 수준으로 보입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 임박하거나 경매 시점과 겹칠 수 있어, 취득 시 허가 절차 및 필요 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* 서울시 은평구 지역의 다세대주택으로 꾸준한 수요 예상.

* 감정가 대비 시세 차익 가능성.

8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 자료를 바탕으로 시세 분석 시, 유사 면적의 다세대주택 매매가는 약 205,000,000원에서 235,000,000원 사이로 추정됩니다.

하지만, 법원 감정가는 265,000,000원으로, 시세와 감정가 간의 차이가 다소 존재합니다.

토지거래허가구역 지정 기간 만료 시점 및 HUG 인수조건 변경 등 변동 요소를 고려하고, 대항력 없는 임차인으로 권리 관계가 명확한 점을 감안할 때, 보수적으로 감정가의 90% 수준인 약 238,500,000원에서 95% 수준인 약 251,750,000원 사이에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 245,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 절대적인 기준이 아니므로, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 시세 조사, 법원 권리 분석 등을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.