나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2015 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 68-27 우방이지빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강감정 · 평가일 2025.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1) 본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 '서울역촌초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택 및 아파트 등이 주를 이루는 주거지대임. 기호(2) 본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 '서울은명초등학교' 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

기호(1) 본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 인근에 지하철6호선 '응암역'이 소재함. 기호(2) 본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 인근에 지하철6호선 '응암역' 및 '새절역'이 소재함.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층 건물 중 제5층 제501호로서, (사용승인일자:2010.11.17.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : - , 창호 : 샷시창호 등임. 기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 11층 건물 중 제6층 제602호로서, (사용승인일자:2019.12.10.) 외벽 : 치장석 붙임 마감 및 치장벽돌쌓기 등, 내벽 : - , 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

기호(1) 집합건축물대장 상 다세대주택으로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조] 기호(2) 집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

기호(1) 위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있음. 기호(2) 위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) 인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 가로장방형 토지로서 다세대주택 등의 건부지로 이용중임. 기호(2) 인접대지와 등고평탄한 부정형 토지로서 업무시설(오피스텔), 공동주택(다세대주택) 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) 본건 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음. 기호(2) 본건 북서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1(역촌동 68-27), 기호2(역촌동 68-28) 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)) 기호3(응암동 125-11) 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2015 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 68-27 우방이지빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 338,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.72㎡ (약 9.9평)

토지지분: 32.72㎡ (약 9.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.93㎡ (약 19.9평)

건물지분: 65.93㎡ (약 19.9평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

중복사건, 토지거래허가구역, 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 '서울역촌초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 간선 도로변에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 6호선 '응암역'이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 정보

건축물대장 상 용도는 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브) 지붕의 5층 건물 중 제5층 제501호입니다. 사용승인일자는 2010년 11월 17일입니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스 및 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 허가 여부를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을9 근저당권 (인천강화옹진축산업협동조합, 2018년 7월 6일 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 설정된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸되므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 별도 인수 사항은 물건명세서 및 집행법원의 고지 내용을 최종 확인해야 합니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 198,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 4월 16일

확정일자: 2018년 2월 28일

배당신고일자: 2025년 11월 10일

대항력: 있음

3.4. 권리분석 요약

등기부등본상 다수의 근저당, 압류, 가압류 및 임의경매, 강제경매 등 복잡한 권리관계가 확인됩니다. 총 채권액은 676,929,172원입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인 정 의 존재입니다. 정 은 2018년 4월 16일 전입신고를 하였으며, 이는 말소기준권리(2018년 7월 6일)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금 198,000,000원에 대한 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으나, 주의가 필요합니다. (제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이나, 대항력 유무는 별개로 인수 위험을 고려해야 합니다.)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

인근에 서울역촌초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 지하철 6호선 응암역을 통해 서울 시내 접근성이 좋습니다.

4.2. 지역 분석

본건이 소재한 역촌동 일대는 다세대주택 및 아파트 등이 밀집한 주거지역으로, 비교적 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.3. 주변 부동산 정보 (최근 거래 사례 분석)

제공된 최근 매매 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 역촌동 28-53번지, 다세대, 29.52㎡(약 8.9평) 거래가 149,000,000원 (2026년 5월 거래, 1991년식)

* 2026년 5월 역촌동 49-38번지, 다세대, 25.81㎡(약 7.8평) 거래가 155,000,000원 (2026년 5월 거래, 2012년식)

* 2026년 5월 역촌동 55-54번지, 다세대, 48.3㎡(약 14.6평) 거래가 330,000,000원 (2026년 5월 거래, 2016년식)

본건은 건물 면적 65.93㎡ (약 19.9평), 2010년식 다세대주택으로, 면적과 건축 연도를 고려할 때 2016년식 48.3㎡ 거래 사례(330,000,000원)와 비교 시, 본건의 감정가는 시장 가격과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인

임차인 정 은 전입일자(2018.04.16)가 말소기준권리(2018.07.06)보다 앞서 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 198,000,000원에 대한 인수 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

5.2. 토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 용도에 따라 토지거래허가를 받아야 합니다. 외국인 등 특정 대상자나 특정 용도(아파트, 연립, 다세대 등)로의 거래 시 허가 절차 및 기간(2025.8.26~2026.8.25, 2025.10.20.~2026.12.31)을 반드시 확인해야 합니다.

5.3. 기타 특수 물건 정보

중복사건, 공동담보 등 추가적인 권리 및 사건 관계를 철저히 파악해야 합니다.

5.4. 주변 혐오시설 확인

현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 있다고 판단하기 어렵습니다. 다만, 최종 매수 결정 전 현장 방문 및 주변 환경 조사를 통해 유해 시설 존재 여부를 재확인하는 것이 좋습니다.

6. 종합 의견

본건 서울특별시 은평구 역촌동 68-27 우방이지빌 5층501호는 지하철 6호선 응암역 인근에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 감정가는 338,000,000원이며, 면적과 주변 시세를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

그러나, 대항력 있는 임차인 정 의 존재와 토지거래허가구역이라는 점은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 토지거래허가 절차는 매수인의 책임과 직결되므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

7. 투자 포인트

* 지하철 6호선 응암역 인근의 우수한 교통 접근성

* 서울역촌초등학교 등 교육시설 인접

* 안정적인 주거지대 내 입지

* 합리적인 감정가 대비 잠재적 시세 상승 가능성

8. 예상 입찰가

현재 시세 및 감정가, 그리고 인수해야 할 권리(대항력 있는 임차인의 보증금 198,000,000원 인수 가능성 고려, 단 인수 보증금 합계는 0원으로 명시됨) 및 기타 리스크(토지거래허가구역 등)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 거래 사례와 본건의 감정가를 바탕으로, 예상 입찰가는 약 290,000,000원 ~ 310,000,000원 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 법원 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.