나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12541 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-154 화성하이츠빌 제1층 제102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시현 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으 로써, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로써 (사용승인일 : 2002.10.23) 외벽 : 몰탈위 페인딩 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)로 이용중임. *세부사항은 후첨 "내부구조도"참조.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 난방설비, 옥외 소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 완경사지로써, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 초록마을로26길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역 (지역경제과확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역(수평 표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026. 8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12541 (1)

* 물건종별: 다세대주택

* 감정가: 183,000,000원

* 건물 사용승인일: 2002년 10월 23일

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-154 화성하이츠빌 제1층 제102호 (도로명 주소: 서울특별시 강서구 초록마을로8길 81-4)

* 토지 면적: 23.26㎡ (약 7.04평)

* 건물 면적: 49.31㎡ (약 14.92평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 경매 정보

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.

* 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 제반 교통 사정은 보통입니다.

1.1. 3. 토지 이용 및 도로

* 본건 토지는 세장형 완경사지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 북서측으로 초록마을로26길과 접하고 있습니다.

1.1. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역

* 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(전재후)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-11

* 확정일자: 2021-04-23

* 배당신고일자: 2023-07-06

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

1.2. 2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2023-02-14 주택도시보증공사 가압류 (금1,311,500,000원)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 2018-12-03 (배민자), 2019-04-05 (김한빈)

* 주택임차권: 2023-07-06 (전재후, 금185,000,000원, 말소)

* 압류: 국, 인천광역시, 강서구, 부천시 (모두 말소)

* 강제경매: 2025-10-13 (주택도시보증공사, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,496,500,000원

1.2. 3. 인수되는 권리 및 조건

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 특별매각조건: 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의사항: 임차인(주택도시보증공사)의 경우, 보증금액이 185,000,000원으로 명확하게 확인되며 대항력은 없으나, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건이 명시되어 있으므로 계약 내용을 반드시 재확인하여야 합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 건물 시세 (JSON 분석)

* M펠리체 (830-5): 2018년식, 37.05㎡(약 11.2평), 6층, 2026.05.01 매매가 300,000,000원

* 한양 (343-28): 2000년식, 53.84㎡(약 16.3평), 4층, 2026.05.04 매매가 255,000,000원

* 기린아트빌라 (956-27): 1995년식, 41.32㎡(약 12.5평), 1층, 2026.05.03 매매가 169,000,000원

1.3. 2. 시세 분석

* 주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 볼 때, 연식, 층수, 면적에 따라 시세 차이가 존재합니다.

* 본건과 유사한 1995년식 1층, 41.32㎡(약 12.5평) 물건이 16,900만원에 거래되었습니다.

* 본건은 2002년식, 49.31㎡(약 14.9평)로, 연식은 다소 오래되었으나 면적은 더 넓습니다.

* 감정가 183,000,000원은 1995년식 1층 물건 시세(16,900만원)보다 소폭 높은 수준입니다.

* 2000년식 53.84㎡ 물건이 25,500만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 감정가는 시장 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주거 환경

* 지역 내 주택가가 형성되어 있어 주거 환경은 안정적입니다.

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2. 교육 및 편의시설

* 인근에 화원중학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 주변에 대형 쇼핑몰이나 종합병원의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 근린생활시설을 통한 일상생활은 가능합니다.

1.4. 3. 주변 시설 조사 (혐오시설 등)

* 주변 지도 및 관련 정보 검색 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 공항 관련 구역으로 지정되어 있어 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 권리관계 관련 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 명시된 조건대로 진행되나, 매각 물건 명세서 및 관련 서류를 면밀히 검토하여 예상치 못한 인수 부담이 없는지 최종 확인 필요.

1.5. 2. 물건 노후화

* 2002년 사용승인된 건물로 약 24년 경과하여 시설 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.5. 3. 지역 규제

* 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(군사기지) 등으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.) 내 취득 시 허가 필요 여부 확인 필요.

1.6. 종합 의견

1.6. 1. 물건 총평

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, HUG 관련 특이 조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없는 강제경매 물건입니다.

* 주변은 주택가와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있으며, 교통 환경도 양호한 편입니다.

* 건물 연식(24년) 및 일부 지역 규제는 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 2. HUG 조건 분석

* 본 건의 핵심은 HUG가 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 낙찰자가 HUG 측에 보증금 1.85억원을 추가로 지급할 의무가 없음을 의미합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 임차보증금 미인수

* HUG의 대항력 포기 조건으로 인해, 낙찰자는 임차인 전재후 씨의 보증금 1.85억원을 인수할 위험이 없습니다.

1.7. 2. 실거주 적합성

* 1층이며 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 구조로 실거주 목적에도 부합합니다.

1.7. 3. 강서구 지역 가치

* 강서구는 마곡지구 개발 등 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충이 이루어지고 있어 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.7. 4. 면적 관리 용이성

* 전용면적 약 14.9평으로 관리가 용이하며, 소형 가족 또는 1-2인 가구에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 시세 기반 분석

* 주변 유사 물건 매매가: 1995년식 41.32㎡ (12.5평) 1층 - 16,900만원, 2000년식 53.84㎡ (16.3평) 4층 - 25,500만원.

* 본건: 2002년식 49.31㎡ (14.9평) 1층.

* 1995년식 1층 물건(1.69억)을 기준으로 평당 약 1,350만원으로 환산 시, 본건 14.9평은 약 2.01억원.

* 2000년식 물건(2.55억)을 기준으로 평당 약 1,560만원으로 환산 시, 본건 14.9평은 약 2.32억원.

* 감정가는 183,000,000원입니다.

1.8. 2. 입찰가 산정

* HUG 보증금 미인수 조건은 긍정적이나, 감정가 대비 경쟁률 및 시장 상황을 고려해야 합니다.

* 1995년식 1층 물건과의 가격 차이가 크지 않은 점을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 주변 시세를 종합하고, 본건의 연식(2002년)과 1층임을 감안했을 때, 합리적인 입찰가 범위는 감정가 수준 또는 그 이하로 예상됩니다.

* 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 185,000,000원 (1.7억~1.85억 권장)

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