나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12555 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "서울우장산초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 "우장산역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 제5층 제504호로서, (사용승인일: 2021-07-02) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 완경사지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 북서측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사 항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지 원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m )<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~202 6.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금280,000,000원 임대차계약일자 : 2021년7월14일 임차권자 : 노충환

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경12555 (1) 서울남부지방법원

서울특별시 강서구 화곡동 73-68 제이엠팰리스 제5층 제504호

용도: 도시형생활주택

감정가: 292,000,000원

토지면적: 18.46㎡ (약 5.58평)

건물면적: 26.86㎡ (약 8.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다. "서울우장산초등학교" 남측 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

교통 환경으로는 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "우장산역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 남서측 및 북서측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본건은 소유권 보존 등기(2021-07-08, 송미경 외 1인)가 되어 있으며, 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025-10-13 접수)입니다.

등기부상 주택임차권(노충환, 보증금 280,000,000원)은 말소 예정 사항으로 확인됩니다. 특히, 매각물건명세서상 특별매각조건으로 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 280,000,000원의 HUG 관련 임차 보증금은 매수인이 인수하지 않아도 됨을 시사합니다.

다만, 임차인 현황상 "대항력: 있음"으로 표시된 한민정(보증금 2,000,000원, 차임 950,000원, 전입일자 2025-06-02)이 존재합니다. 이 임차인의 보증금 2,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있으므로 입찰 시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 주거 시설과 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주변에 서울우장산초등학교가 있어 학군 수요가 있으며, 상업 시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

제공된 JSON 데이터에 따르면 주변에 M펠리체, 한양, 기린아트빌라 등 다양한 연립/다세대 주택이 거래되고 있습니다.

주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물 내부에 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 설비 등이 설치되어 있습니다.

반경 내에 서울우장산초등학교가 있어 자녀 교육에 편리할 수 있습니다.

지하철 5호선 우장산역이 인접해 있어 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 좋습니다.

생활 편의시설로는 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크: 대항력 있는 임차인 한민정(보증금 2,000,000원)의 보증금 인수 가능성이 있습니다. 이 금액은 낙찰가 산정 시 고려되어야 합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 공항, 가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지이용계획상 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되어, 다른 공동담보 물건의 처리 결과에 따라 잔여 채권이 본건에 영향을 미칠 가능성은 낮으나, 일반적인 경매 절차의 복잡성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2021년 7월 사용 승인된 신축급 도시형생활주택으로, 역세권 및 초등학교 인근에 위치하여 주거 가치가 높습니다.

280,000,000원의 HUG 관련 임차 보증금은 매수인이 인수하지 않는 조건으로 진행되므로, 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

다만, 2,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

새 건물이므로 내부 상태는 양호할 것으로 판단되며, 향후 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 우수한 입지: 지하철 5호선 우장산역과 서울우장산초등학교 인근으로 교통 및 교육 환경이 우수합니다.

* 깔끔한 권리관계: HUG 관련 임차 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 향후 가치 상승 기대: 화곡동 지역의 개발 가능성과 역세권 입지를 고려할 때 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 292,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 주변의 유사 신축급 다세대 주택의 면적 대비 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 한민정의 보증금 2,000,000원을 인수할 경우, 실제 취득 비용이 상승하므로 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 270,000,000원에서 290,000,000원 사이로 예상됩니다.

리스크 관리 차원에서 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.