나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12631 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-359 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정 · 평가일 2025.10.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 근거리에 "5호선 화곡역" 및 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물(사용승인일 : 2000.05.29) 내 제3층 제301호로서, - 외벽 : 드라이비트 마감 등 - 창호 : 하이새시임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "다세대주택"로 이용중임.

설비내역

기본적인 난방설비, 위생설비, 급배수설비, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 세장형의 토지로서, "공동주택(다세대)"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 4m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에 관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타사항 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12631 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

채무자: (정보 없음)

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-359 제3층 제301호

용도: 다세대주택

토지면적: 23.91㎡ (약 7.23평)

토지지분: 23.91㎡ (약 7.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.00㎡ (약 16.64평)

건물지분: 55㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

1.3. 매각 대상

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 204,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화일초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 여건

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 "5호선 화곡역" 및 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준임.

2.3. 도로 접근성

본건 북서측으로 약 4m의 포장도로에 접해 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약상 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등 다양한 권리 내역이 확인됨.

3.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

임차인: 최영준 (본건 채권자 최OO와 동일인으로 추정)

보증금: 186,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-04-27

확정일자: 2020-03-25

대항력: 있음

물건명세서 상 "매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기 있음"으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함. 그러나 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 낙찰 시 임차인의 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높음.

3.3. 말소기준권리

압류 (포천세무서장, 2022-12-08)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 대항력 있는 주택임차권 (최영준) - 단, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 매수인 인수 여부 최종 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거 지역에 위치하며, 단독 및 다세대 주택이 밀집해 있는 지역으로, 인근 근린생활시설과의 혼재로 인한 배후 수요가 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

정확한 편의시설 정보는 추가 조사가 필요하나, 일반적인 다세대 주택 밀집 지역으로 마트, 소매점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

5.2. 교육시설

"화일초등학교"가 인근에 위치하여 학군 배정 등 교육 환경 관련 이점이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 있음. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재가 있어 이 부분에 대한 명확한 확인이 필수적임.

6.2. 기타 리스크

해당 물건은 공항 인근 지역에 위치하여 소음 등 항공기 운항 관련 영향이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 5호선 화곡역 이용이 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 2억 4백만원이며, 건물 면적은 55.00㎡입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 임차인의 보증금은 1억 8천6백만원이며, 권리분석상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 매수인이 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높다는 점이 긍정적입니다. 하지만 임차권 관련 내용은 최종적으로 면밀한 확인이 필요합니다. 주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 비교적 적절하게 책정된 것으로 보이며, 최근 실거래가와 비교 시에도 충분한 투자 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강서구 화곡동 역세권 다세대주택으로 향후 시세 상승 기대 가능

* 대항력 있는 임차인 존재하나, '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 인수 부담 적을 가능성 높음

* 감정가 대비 인근 실거래가 수준을 고려할 때 시세 차익 확보 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 204,000,000원입니다. 최근 주변 실거래가 분석 및 물건의 제반 사항을 고려할 때, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 없다고 가정하고 보수적으로 감정가의 약 110% 수준을 예상 입찰가로 산정합니다.

예상 입찰가: 약 224,400,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.