나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12599 [1] 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제10층 제1005호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 "독산역"이 소재하는 등 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 내 제10층 제1005호와 제19층 제1904호로서, 외벽 : 글래스커튼월 마감 등, 내벽 : 인테리어 (일련번호 1), 벽지도배 및 일부 타일붙임(일련번호 2) 마감 등, 바닥 : 데코타일(일련번호 1), 목재마루 및 타일깔기(일련번호 2) 마감 등, 창호 : 페어글라스 창호 마감 등임.

이용상태

"일련번호 1"은 공장(지식산업센터), "일련번호 2"는 기숙사(지원시설)로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 급·배수 및 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 주차장설비, 승강기설비, 냉난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 공장(지식산업센터) 및 지원시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(2021-10-28) , 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 중 "일련번호 2"는 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도, 본건 평가전례 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12599 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 319-8 에이스한솔타워 제10층 제1005호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건물 중 제10층 제1005호

주요용도: 지식산업센터 (공장, 지원시설)

채권자: 중소기업은행 (추정)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.66㎡ (약 3.53평)

토지 지분: 11.665㎡ (약 3.53평)

건물면적: 48.88㎡ (약 14.79평)

건물 지분: 48.875㎡ (약 14.79평)

건축물 총 연면적: 51,263.773㎡ (약 15,507.43평)

건축 승인일: 2017년 1월 24일

사용 승인일: 2019년 10월 30일

1.3. 가격 정보

감정평가액: 202,000,000원

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1호선 "독산역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집한 지역으로, 일반적인 업무 및 상업지구의 환경을 갖추고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있습니다. 또한 지하철 1호선 "독산역"이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 건물 남서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 어려움이 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 일단의 공업용지 조성사업지역 등으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등 다양한 도시계획 및 개발 관련 규제가 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

본건의 말소기준권리는 2019년 12월 26일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다. 등기부등본상 총 채권액 합계는 609,203,426원입니다.

3.2. 인수되는 권리 (별도등기)

매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리가 있습니다. 대지권의 목적인 토지에 을구 33번으로 금천구 명의의 지상권이 2019년 10월 22일 설정되어 있으며, 이는 본 경매 절차에서 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 합니다. 이 지상권의 상세 내용 및 영향은 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 월간피그

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

사업일자: 2025-03-14

배당신고일자: 2025-12-23

대항력: 없음

* 임차인: 유

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

사업일자: 2025-07-25

배당신고일자: 2026-01-15

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 가산동 일대는 서울디지털국가산업단지(G밸리)의 핵심 지역 중 하나로, 수많은 IT, 첨단 산업 기업 및 지식산업센터가 밀집해 있습니다. 역세권과 연계된 업무지구로서 활발한 산업 활동과 직장인 수요를 기반으로 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설 현황

단지 내에는 각종 편의시설, 식당, 카페 등이 잘 갖춰져 있으며, 도보 가능한 거리 내에 홈플러스, 롯데시네마, 마리오아울렛 등 대형 쇼핑몰과 편의시설이 밀집해 있어 직장인들의 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 임대 수요 및 공급

가산디지털단지 내 지식산업센터의 임대 수요는 꾸준하며, 공실률이 낮은 편입니다. 본건과 같이 독산역 인근의 역세권 지식산업센터는 비교적 높은 임대 수익률을 기대할 수 있습니다. 3.3㎡당 임대료는 약 3~4만원 수준으로 형성되어 있으나, 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 홈플러스, 마리오아울렛, 롯데시네마 등

* 금융: 다수의 은행 지점 및 ATM

* 의료: 금천구청 인근 병원 및 의원 다수

* 기타: 각종 식당, 카페, 관공서 (금천구청 등)

5.2. 교육 및 녹지 시설

인근에 학교 시설이 있으며, 공업단지 지역 특성상 대규모 공원보다는 업무 단지 내 녹지 공간 및 산책로 등을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 (지상권)

가장 큰 리스크는 금천구 명의의 지상권이 인수된다는 점입니다. 이는 매각 후에도 존속하는 권리로서, 해당 지상권의 설정 목적, 존속 기간, 지료 등의 세부 내용을 반드시 확인해야 하며, 이는 낙찰자의 재산권 행사 및 향후 활용에 상당한 제약을 가하거나 추가적인 비용 부담을 야기할 수 있습니다.

6.2. 기타 확인 사항

* 건물 내 일부 호실(일련번호 2: 기숙사)은 내부 구조 확인에 어려움이 있어 외부 관찰 및 탐문 등을 통해 평가되었으므로, 실제 이용 상태와 상이할 수 있습니다.

* 임대 관계는 미상으로 조사되었으나, 기재된 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철 1호선 독산역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 주변으로 산업시설 및 상업시설이 잘 갖춰져 있어 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 건물 자체도 현대적인 시설을 갖추고 있으며, 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있다는 장점이 있습니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 금천구 명의의 지상권이 인수된다는 점으로, 이에 대한 면밀한 조사와 함께 예상되는 추가 비용 및 재산권 행사 제약을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 역세권 지식산업센터라는 점: 우수한 접근성과 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 준공업지역 내 용도: 지식산업센터로서 사업 영위 및 임대 사업에 적합한 용도입니다.

* 낮은 인수 보증금: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 202,000,000원을 기준으로 고려할 수 있습니다. 다만, 인수되는 금천구 명의의 지상권에 대한 상세한 조건(지료, 존속 기간 등) 및 이에 따른 실질적인 비용 부담 또는 재산권 제약의 정도를 정확히 파악하기 전까지는 명확한 입찰가 산정에 어려움이 있습니다. 해당 지상권의 잠재적 영향력을 면밀히 분석하여, 이를 반영한 합리적인 수준의 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.