나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12340 [1] 서울특별시 구로구 고척동 324 신원프라자 지하2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 바로 · 평가일 2025.10.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "고산초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 학교, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 1호선(개봉역)이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 경사스라브지붕 지하4층/지상17층 건 중 제지하2층 제201호로서 (사용승인일 : 1997.04.30) 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 타일붙임 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 바닥 : 인조석 및 타일 마감 등,

이용상태

근린생활시설("신원건강랜드"(목욕장 체력단련장, 매점 등)로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 및 "사진용지" 등 참조).

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 열교환기, 보일러설비, 물탱크 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 부정형 토지로서, 기준시점 현재 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30M 및 남서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역(2015-11-13), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>,장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁 고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보 호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관 한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 평가대상은 후첨 "사진용지"와 같이 목욕장 등으로 이용 중이며, 목욕장 시설 등은 본건 부동산의 가치구성에 용도상 불가분의 관계있는 것으로 판단되는바 이를 포함하여 일체로 평가하였음. 다만 임대차관계에 따른 시설설치비 분쟁 등으로 유치권행사 가능성 등이 있을 수 있는바 경매진행시 재차 확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 구로구 고척동 324번지에 위치한 신원프라자 내 지하2층 201호에 해당하는 부동산 임의경매 물건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경12340 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

감정평가액은 4,550,000,000원입니다.

토지 면적은 481.90㎡ (약 145.77평)이며, 건물 면적은 2214.34㎡ (약 670.80평)입니다.

해당 건물의 용도는 근린상가이며, 건축물대장상 주용도는 공동주택(아파트) 및 제2종근린생활시설로 등재되어 있습니다.

건물은 철근콘크리트조 경사스라브 지붕의 지하 4층/지상 17층 건물 중 지하 2층 201호에 해당하며, 사용승인일은 1997년 04월 30일입니다.

채권자는 (OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 "고산초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 1호선 개봉역이 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

본건 토지는 북동측으로 노폭 약 30M, 남서측으로 노폭 약 10M 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 준공업지역, 제3종 구역, 장애물 제한 표면구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획법 및 관련 법규의 제한을 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 절차를 통해 매각되며, 채권자는 (OOOOOOO입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 09월 07일 접수된 주식회사가온길대부의 근저당권(을4)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권, 압류, 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

주요 권리 사항으로는 소유권이전 (갑5, 갑6, 갑11), 근저당권 (을4, 을5, 말소), 압류 (갑15, 갑16, 갑17, 갑19, 을4-2, 갑20, 갑22, 갑23, 모두 말소) 등이 확인되며, 등기부채권 총액은 2,808,000,000원입니다.

특이사항으로는 유치권 신고와 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 강

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 300,000원

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 900,000원

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-31

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-25

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 30,000,000원

차임: 200,000원

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 40,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2025-01-16

확정일자: 2025-01-16

대항력: 없음

* 임차인: 설

보증금: 3,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2011-07-25

대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 임

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사세담

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-20

대항력: 없음

* 임차인: 한

보증금: 50,000,000원

차임: 400,000원

대항력: 없음

* 임차인: 황

보증금: 26,500,000원

차임: 900,000원

대항력: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다.

유치권자는 주식회사 세담(대표이사 김영철)으로, 2026년 01월 09일 리모델링 공사비 910,000,000원을 유치권으로 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 신청채권자의 승계인인 주식회사 가온길대부에서 유치권 조사 촉구 의견서를 제출한 상태입니다.

임차인 중 설동초 씨는 전입일자(2011.07.25) 기준으로 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 경매 진행 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 구로구 고척동의 근린생활시설 밀집 지역에 위치하며, 주위에는 아파트 단지, 학교, 업무시설 등이 혼재하고 있습니다.

본 물건(지하2층 201호)은 현재 "신원건강랜드"라는 상호로 목욕장, 체력단련장, 매점 등으로 이용 중에 있습니다.

이러한 업종은 지역 주민들의 이용 빈도가 높을 수 있으며, 상권의 특성상 배후 수요가 중요합니다.

건물 자체는 공동주택과 근린생활시설이 복합된 구조를 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 고산초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 주거시설: 다수의 아파트 단지가 인접해 있습니다.

* 교통: 지하철 1호선 개봉역 및 다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경: 대규모 상업시설이나 혐오시설이 직접적으로 인접한 것으로 파악되지는 않으나, 도시 지역의 특성상 다양한 시설들이 혼재하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 주식회사 세담이 신고한 9억 1천만원의 유치권은 본건의 인수 또는 명도 과정에서 큰 변수로 작용할 수 있습니다. 유치권의 성립 여부 및 법적 효력에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 설동초 씨는 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후도: 1997년 사용승인된 건물로, 약 29년 경과된 노후 건물에 해당합니다. 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 복잡한 토지이용계획: 본건 토지는 공항소음 방지구역, 장애물 제한 표면구역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래 허가구역 등 다수의 법적 제한 사항을 포함하고 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 건물 현황: 건축물대장상 주용도는 공동주택, 제2종근린생활시설이나, 본건(201호)은 근린상가로 이용 중입니다. 본건의 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이점을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구의 상업 및 주거 지역이 혼재된 지역에 위치한 근린상가 건물 지하 2층입니다.

교통 접근성과 주변 생활 편의 시설은 양호한 편이나, 9.1억 원에 달하는 유치권 신고와 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

등기부상 권리들은 매각으로 소멸될 예정이지만, 유치권 및 임차인 관련 문제는 낙찰 후 인수 부담으로 이어질 수 있으므로 철저한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

건물의 노후도 및 복잡한 토지이용계획 또한 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 구로구 고척동 대로변, 학교 및 주거 밀집 지역 인근의 준수한 입지를 갖추고 있습니다.

* 현황 용도: 목욕장, 체력단련장 등 근린생활시설로 현재 성업 중으로, 인수 시 즉시 영업이 가능할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 토지 활용성을 확보할 수 있습니다.

* 권리 소멸: 말소기준권리 이하 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이어서 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,550,000,000원입니다.

제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원이지만, 9억 1천만원에 달하는 유치권과 대항력 있는 임차인 설동초 씨의 존재는 입찰가 산정에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

또한, 1997년 사용승인된 건물로서의 노후도 및 향후 발생 가능한 수리 비용, 명도에 따른 제반 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 유치권 및 임차인 권리 관계에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 권장되며, 입찰 전 전문가와 반드시 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.